大额房贷断供现象再度抬头

　　随着楼市下行风险加大，大额房贷断供现象再度抬头。

　　“我手头正在处理的三宗房地产不良资产都是豪宅，有位于广州远郊的，也有位于清远市的度假型豪宅。”供职于广州某国有银行的王先生表示。

　　这并非个案。在日前多家银行发布的对外处置不良贷款资产的信息中，豪宅项目占比均较大。

　　豪宅断供暗涌

　　“广州从化某温泉联排别墅，三层带车库，占地508平方米，楼龄4年，处置价330万元。”赵女士供职于广州某商业银行，经常通过邮件、微信等方式对外发布房地产不良资产处置信息，这已经是近一个月内她发布的第九条类似信息。

　　上述房地产不良资产处置信息并非出自其供职银行，赵女士与相熟的多家银行朋友在微信里自发建起了一个向同行、房屋中介、客户发布银行最新消息的群组，以便通过该群从同行处搜集到多方面的情况。

　　“最近一段时间，一些业主因难以续供，银行处置房地产不良资产的案例在增加，且以豪宅为主。”赵女士表示。

　　上述供职于广州某国有银行的王先生表示，以他手上的一宗广州花都独栋别墅为例，该独栋别墅带车库，占地近700平方米，楼龄6年，处置价不到400万元。

　　王先生已接触过这栋别墅的业主，其为广州城区居住的投资客。除了偿还能力出现问题外，该业主认为供房压力较大，且投资收益未达到预期，所以选择了断供。

　　“银行判断，该贷款人的还款能力已经明显出现问题，完全依靠其正常营业已经无法足额偿还贷款本息，所以纳入了不良资产范围，需要进行处置。”他表示。

　　王先生称，2009年受金融危机影响，很多银行在个人房贷利率上给予优惠，一般在基准贷款利率基础上下调15%-25%。随后几年，房贷利率逐步上调，部分购房者已经历好几轮加息，还贷压力明显加大。

　　中介代理人士赵聪智表示，2008年不少豪宅价格大跌但交易仍非常惨淡，豪宅开发商打着类似于“零首付”、“一成首付”、“10万元住别墅”等噱头吸引投资客，增城、从化等地的豪宅价格，甚至低至每平方米3000多元。

　　“现在价格虽有上涨，但郊区豪宅二手房交易冷淡。由于一手房货量供应很充足，投资者有很多选择，部分项目面临无人接盘的尴尬局面。”赵聪智分析，“如今房地产市场再度调整，广州郊区一些楼盘已经开始降价。”

　　CRIC研究中心近日发布的“全国降价项目梳理”报告，选取了20个典型降价盘，其中8个位于广州。

　　“不止在广东，其他一些地区也出现了高端物业断供的现象。”赵女士表示，尽管豪宅项目断供现象有所抬头，普通住宅项目断供现象并未明显增多，情况仍较为稳定。

　　房地产不良资产的风险

　　在广州某商业银行从事贷款业务的林女士分析，在出现断供现象的初期，银行会寻找买家转让债权，尽早争取回收贷款。

　　“今年以来，中央对银行的不良贷款率监管更严格，银行压力很大。”她称，一方面，在处置不良资产的过程中，银行不仅需要注重折价率，平衡贷款成本以及收益；另一方面，也要避免积压大量不良资产，影响银行正常运营。

　　一位投资人士称，拍卖房产基本为银行无法收回贷款才拍卖，背后的原因是企业主经营困难，选择弃房。早几年购入高端物业的企业主享受了较低的贷款利率，通常会把财务杠杆做到最高，把没有还完贷款的房子拿到银行做二次抵押贷款。“实际上，这些企业主已完全把房价下跌风险转嫁给银行。一旦企业出现经营困难或房价下跌，他们就会断供或弃房。”

　　申银万国证券研究所首席分析师桂浩明公开表示，整个经济增速仍在放缓，所以坏账率有可能上升，特别是房地产，银行需防范房地产不良贷款率上升风险。

　　多家银行今年一季报显示，同业规模和不良贷款率均有上升的趋势。其中，大型商业银行的同业规模增速较为明显，总体不良贷款余额新增368亿元。

　　“在楼市不景气的时候，房地产商业贷款容易产生银行不良贷款，银行为了让不良贷款率等数据符合金融监管，会将这部分不良资产以较低折价出让，尽快处置。”林女士表示，在楼市交易清淡的情况下，购买者通常会进一步看空，这容易导致不良资产的规模积压，掩盖了房地产不良资产所带来的风险。

　　“过去在房地产贷款或者房地产方面，大家都觉得这是只‘不死鸟’，所以有些坏账出来，银行本该采取措施，但有些人认为再拖拖，可能行情又会好转。”桂浩明说。