电子商务造就工业物流地产成新时代

　　北京百利威26号库是一个有故事的地方，这个不起眼的仓库位于北京南五环，面积在1000平方米左右。几年时间，这个仓库见证了北京B2C巨头的成长历程。

　　“最早是当当网在这里租用仓库，后来当当变大搬走了，然后是京东商城租用这里的仓库，京东变大上市后也搬走了，然后是我们去年搬进来，今年年初我们发展壮大了也换了新库。我们搬走以后其他电子商务公司还在抢这个库。”乐淘网物流总监徐梦周说。

　　随着电子商务的爆发式增长。仓储地产同样水涨船高，“北京的仓库去年到今年1年里租金增长了20%~30%。广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧缺，1年时间里，上海的库房大约租金增长了40%。”徐梦周感慨道，能租到仓库的还是幸运儿，还有很多新兴的电子商务网站正在焦灼地四处找仓库。

　　“在电子商务爆发式增长的前提下，工业物流地产增长显得不相匹配。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示，今年一季度，凡客诚品、京东商城、卓越亚马逊和乐淘网都迅速扩容仓库。而北京去年一年交付使用的只有宝德物流园一个工业物流地产项目。爆发的电子商务和工业物流地产的供不应求导致租金快速上扬。

　　电子商务扎堆“抢库”

　　这是一个电子商务爆炸式增长的年代。Enfodesk易观智库数据显示，2010年第四季度中国网上零售市场整体环比增长29%,全年规模达到5200亿元。其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%,比值持续上升。易观预测，这一情况将持续上涨，到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。

　　“今年一季度的情况同样明显，无论是电子商务还是BtoC网站同样爆炸式增长。” 易观国际分析师陈寿送接受记者电话采访时表示，从网上零售市场的细分数据来看，规模增长仍然以服装、3C类为主导力量。但市场规模增长率最大的是出版类，2010年第四季度市场规模达到18.3亿，环比增长39.6%。

　　在电子商务的爆发式增长下，摆在面前最大的问题就是--库房如何解决？

　　乐淘网找库的过程中颇费曲折。“非常难找，适合我们的库不多，而且随着电子商务的不断做大，换大库的压力接踵而来。”徐梦周说，“现在很多企业不得已自建库房，但其实并不是理想状态，因为扩大库存的需求随时存在。”

　　根据仲量联行最新统计数据，乐淘网站在短短1年时间里，北京库房从1000多平方米增长到10000多平方米。

　　凡客诚品也是2010年发展非常快速的B2C网站。凡客诚品相关负责人向本报透露，凡客诚品2010年从最初的北京、上海、广州三个库房，增加至成都、武汉、沈阳、西安、济南等8个库，凡客诚品目前还在中国的其他城市寻找库房。“我们的库房面积从去年的十几万平方米，增加到如今的三十几万平方米，而且年底还会增加。”

　　还有京东商城，由于上海库房紧缺，京东商城不得不在上海自建库房。

　　“上海青浦地区的租金上涨最快，如今已经涨到每天每平方米1元以上。”一位业内人士抱怨说。

　　房地产商急“转型”

　　对电子商务的爆炸式发展，土地市场显得难以适应。根据仲量联行报告，2011年第一季度，在2010年物流仓储吸纳量创新高、空置率达历史低位的基础上， 2011年第一季度，市场中仍然没有新物流项目竣工。

　　“上一季度完工的新项目--通州物流基地的宝德物流仓库已成功签约一半以上可租赁面积，预计下季度会有更多租户进驻。”覃晓梅表示，经过前两个季度高于5.0%的增长之后，2011年第一季度，北京物流市场租金维持上升趋势，平均净有效租金达每天每平方米0.90元，环比增长2.5%。

　　“工业物流用地相对稀缺。”覃晓梅认为，中国整体经济的快速扩张，对物流服务和仓库空间持续增长的需求将在未来项目的大面积预租活动中呈现出来。仲量联行预计，2011年对新增供应的吸收量将处于高位水平，物流租金水平将持续上涨。

　　目前工业地产的投资回报率并不高。不过从去年开始，住宅地产频频受到宏观政策调控，工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”,重新吸引了开发商、地方政府、投资客以及银行的眼光。

　　目前，不少品牌开发商正筹谋转向“工业地产”。万通控股集团是最为明显的例子，为了搭上工业地产“快车”,万通联手TCL集团，目的在于整合TCL集团属下的众多工业用地及厂房，盘活不动产从而降低运营成本。

　　对于工业地产发力的还有世茂集团。

　　此外远洋地产、合生创展也纷纷试水工业地产。和开发商相比，地方政府显得更为敏感。从各地公布的“十二五”规划可以看出，2011年开始，各省区的产业园上马和扩建相当注目。据不完全统计，截至2010年底，全国有国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家；这意味着，未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。