平安创新养老地产投资模式

　　近日，《中国经营报》了解到，此前宣布将在浙江省桐乡市投资建设“平安养生养老综合服务社区”的平安不动产，发起成立了平安养老产业股权投资基金。该基金为有限合伙制，除平安集团外，有望引入社保基金等出资担任有限合伙人。

　　除了平安之外，2012年以来，保险公司投资养老地产的步伐明显加快。按照计划资金规模超过千亿元以上。

　　百亿养老产业股权投资基金起航

　　近日，了解到，平安不动产发起成立了有限合伙制平安养老产业股权投资基金，平安集团、社保基金及其他投资者或将出资任有限合伙人。基金计划募集资金人民币100亿元，分次募集，分期到位，其中首期募集金额为人民币25亿元。其中平安集团认缴30％，社保基金认缴规模的40％。但截至发稿前，上述信息并未得到平安相关方面确认。

　　“这一基金的投向可能就是之前平安对外公布的浙江省桐乡市的‘平安养生养老综合服务社区’项目。”一位消息人士表示。

　　此前9月23日，平安宣布总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米的首个“养生养老综合服务社区”落地浙江桐乡。

　　平安不动产公司相关负责人透露，项目的资金来源均来自于集团的自有资金，不涉及保险资金。但待项目运作成熟后，不排除会引入第三方资金。

　　此次平安养老产业股权投资基金引入的第三方则可能正是社保基金。

　　在今年7月份，社保基金已经通过基金的方式在浙江桐乡投资了乌镇国际健康生态休闲产业园，平安养生养老综合服务社区项目的其中一个地块也正是在乌镇。据了解，社保基金的投资还会向其他地区扩展。

　　由于不涉及险资，平安养生养老综合服务社区项目的盈利模式也较为清晰：“租赁+出售”，包含会员型养老公寓、产权型亲情社区和度假休闲等三大产品线，打破了目前保险公司养老社区“只租不售”的模式。

　　根据险资投资相关规定，保险资金投资不动产，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。因此目前新华、泰康、合众等保险公司养老社区项目前端大多是全资投入，与养老产品对接，后端选择长期持有出租的模式。

　　在某险企投资负责人看来，平安养老产业股权投资基金的形式或许可以带给业内启发。“除险企自有资金外，按照险资股权投资的相关规定，险资可以投资养老产业基金，或者按照投资不动产的相关规定，可以投资不动产金融产品，如果通过这些产品的形式投资，可以规避‘只租不售’的限制，也可以使无能力全资投养老地产的险企通过认购分得一杯羹。”

　　媒体称，中国人保投资控股有限公司（简称“人保投控”）也计划与中信医疗健康产业集团有限公司（简称“中信医疗”）设立规模300亿元的不动产投资基金，专投养老项目。是否涉及保险资金尚不得知。

　　险企投资养老地产模式有望拓宽

　　事实上，今年以来，保险公司投资养老地产的步伐明显加快。据公开信息，除泰康在北京昌平、新华在北京延庆、国寿在河北廊坊、合众在武汉健康谷的项目纷纷开工外，太平在上海黄浦、平安在浙江桐乡、泰康在广州生物岛等项目也纷纷落定。按照计划资金规模，超过千亿元以上。

　　在外界看来，由于保险公司的资金属性与养老产业更加匹配；养老产业与保险业务具有一定的业务协同作用，保险资金可能是养老产业最佳参与者。

　　但业内普遍担忧的是，由于只租不售，盈利模式的不确定是目前险资进军养老地产的最主要风险。泰康人寿董事长陈东升曾直言，与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。

　　“目前几家险企采取了购买保险产品入住养老社区的做法，如果10年、20年甚至更长时间后，这些保费到时是否足以支付客户的养老成本？”某寿险人士担忧。

　　据中国房地产信息及咨询服务商克而瑞产品研究总监高洋介绍，目前国内整个养老地产投资还没有清晰的经营模式。保险公司养老社区由于受相关规定制约，主要是长期持有进行出租，国内房地产开发商投资的养老地产则主要还是以地产开发出售为主，少量出租。

　　“出售的一大好处就是可以快速回笼资金，减少长期持有的风险，哪怕是部分出租。”上述险企投资负责人认为，如果利用前段投资方式的改变拓宽后端盈利模式，或许可以减少一些不确定性。

　　高洋亦表示，目前险资进入的方式主要是通过设立子公司全资进入。而理论上，险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。

　　亦有险资投资人士表示，类似平安、人保成立投资基金的形式或不适应所有保险公司。“一方面，他们利用集团的优势，可以利用雄厚的自有资金，这并不是所有保险公司都具备的；另一方面，即便可以用险资，对于一家实力有限的保险公司来讲，如何掌握基金话语权？”

　　除盈利模式的难题外，该险资投资人士表示，目前摆在保险公司面前最大的难题是拿地成本。“目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高；而且养老社区的用地是多功能用地，根据建设内容的不同，包括医疗卫生用地、福利用地、公建用地等多种类型，审批非常复杂。”

　　值得注意的是，独立的养老土地供应或将成为可能。北京市国土局近日表示，从明年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。业内人士表示，这或将成为中国实质意义上养老地产的破冰之旅。