泰康人寿高端“养老房”变身计

　　继北京、上海之后，广州成为泰康人寿高端养老社区的第三个入驻区。但泰康人寿一方面通过养老地产的旗号低价拿地，另一方面又拟通过高端养老社区获得高额回报，其模式引发了外界强烈质疑。

　　日前，从广州市国土资源局官方网站上看到，泰康人寿子公司广州广泰投资有限公司以1.3亿元，成功竞得广州开发区永和区土地面积2.38万平方米地块，起始楼面价仅为2788元/平方米。

　　事实上，自从2011年泰康人寿在北京昌平拿地，拟筹建针对高端客户群的昌平养老社区以来，泰康人寿就开始探索一条“养老保险”和“养老社区”相结合的商业模式。目前，泰康人寿已经在北京、上海筹建养老社区，分别预计2015年、2016年入住。

　　和养老社区相结合的是泰康人寿在其全国各地分公司火热推销的“幸福有约”计划。据了解，客户可以通过参与该计划，购买至少200万元以上的相关产品，然后获得入住其养老社区的资格。如果没有参与该计划，则只能在尚有空缺床位的情况下，交10万元订金，并50万-80万元加盟费。

　　随着我国人口老龄化的步伐加快，市场存在着巨大的养老缺口，为了推动养老产业发展，国家对于养老产业产业建设给予相关政策优惠。但与此同时，对于详细的细则说明，却尚未出台相关规定，而大量险企也趁此机会，大规模“圈地”。

　　“防止通过养老产业发展，让高收入者或者一些营利性企业占到国家的便宜，这是值得注意的问题。”对于目前大量险企进军养老地产，中国房地产协会副会长顾云昌表示。

　　国有土地疑遭贱卖

　　近日，国内首试养老地产的险企泰康人寿在布局北京和上海之后，着手进军广州高端养老市场。

　　“公司计划将广州的这个养老地产项目打造成一个高端的养老社区。”9月26日，负责广州养老社区项目方负责人、泰康人寿华南区副总经理任帆证实。

　　广州市国土资源和房屋管理局网站资料显示，今年7月，泰康人寿子公司—广州广泰投资有限公司—以竞标底价1.3亿元竞得广州开发区永和区YH-A4-L1地块的国有建设用地使用权。该地块土地面积2.38万平方米，容积率约为2，如果按1.3亿元的成交价计算，其起始楼面价仅为2788/平方米。交易条件中明确写着，竞得者必须保证将该地块用于建设健康、医疗服务产业及其配套设施，同时，地块出让公告中也规定该地块项目建成后10年内不得以分拆产权方式出售。

　　广州经济开发区管委会招商引资局内资处叶仕栋表示，该地块确实由泰康人寿投资开发，进行养老社区项目建设，项目方广州广泰投资有限公司就在科学城办公。但对于泰康人寿如何获得该项目、为什么能够如此低价拿地、是否享受政策优惠，其称不便透露。

　　不过据开发区管委会一位工作人员透露，泰康人寿此番进入广州经济开发区投资建设养老社区是透过招商引资的方式，另外泰康人寿也是首家在广州拿地建设养老社区的险企，“政府目前也在着手养老社区建设，所以获得政策优惠也极有可能。”

　　此次泰康人寿拿到的地块位于广州开发区永和区永顺大道以北。沿着永顺大道，看到，有多块空地被围墙围住，里面杂草丛生，而在附近一处工地上，珠江实业的住宅楼项目正处于建设状态。

　　永和片国土资源管理所相关负责人称，泰康人寿竞得的地块目前只是完成了土地平整工作，此前一直处于空置状态。而在永顺大道附近，目前有包括新庄社区在内的多个社区，走访发现，永和区目前并没有大型的养老院或是养老社区。如果泰康人寿养老社区项目建成，其将是该地第一个大型养老服务机构。

　　对于此次低价拿地是否享受优惠，泰康人寿华南区副总经理任帆很坚决地表示，“没有优惠、没有补贴”。

　　事实上，早在去年8月就传出泰康人寿将拿下广州生物岛数十亿地产开发养老社区的消息；4个月后，有媒体泰康人寿在广州生物岛拿地已基本谈妥。不过，随后却再没任何消息传出。此番广州萝岗拿地成功，意味着泰康人寿高端养老社区北上广布局顺利实现。

　　险企投资开发养老社区是目前备受险企推崇的方式，也受到政策鼓励，细分市场，开发专门针对高端人群的养老社区本无可厚非。但以开发“养老社区”为名，险企在拿地环节却都能频频享受低价拿地的优惠。

　　此前，泰康人寿在北京、上海等地已经先后圈地规划建设高端养老社区。2011年底，泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院，该地块坐落在北京市昌平区小汤山附近，建筑面积30万平方米，预计建3000个床位，按楼面价格算为5185元/平方米。

　　去年12月，泰康人寿在上海竞得松江区SJC10004单元2街区08-02号地块。该地块面积4.6万平方米，规划建筑容积率为2.5万平方米/公顷，泰康人寿以4.25亿元竞得，楼面价仅3698元/平方米。

　　入住门槛200万起

　　“要想获得入住泰康人寿的养老社区的资格，必须购买泰康人寿不低于200万元的产品。”9月23日，在泰康人寿广州分公司，业务人员如此说。

　　据介绍，泰康人寿在2012年4月开始推出“幸福有约终身养老计划”（下称“幸福有约”），该计划包括泰康人寿起价200万元（上不封顶）的保险产品和泰康人寿保险客户入住养老社区确认函（下称“确认函”）两部分。

　　对于起步价为200万元的保险产品，客户可以选择每年至少20万的方式，选择十年支付；也可以选择趸交的方式，不同的支付方式产生的收益不同。

　　从业务人员处了解，获得的确认函根据对“幸福有约”计划选择不同而不一样。目前，“幸福有约”有两种计划，一种是自选计划、一种是定制计划。如果是自选计划，则被保险人和投保人可以为不同人，被保险人和投保人享有绝对入住权，投保人及配偶父母可以享有优先入住权（但仅限于所有享有绝对入住权的客户入住以后，还有空床位的情况下）；如果是定制计划，则被保险人与投保人必须是同一人，购买的也必须是泰康乐享新生活的产品，并且在入住之前，未发生领取红利与生存金的情况；而入住地点也只能选择在北京昌平养老社区。另外，有知情人士透露，两个计划在养老社区的入住标准要根据那时的实际情况，一般为套间或者一室一厅。

　　对于入住养老社区，除了200万元的投保门槛，还有年龄限制，男性60周岁，女性55周岁，在入住之前还会经过健康检查，只有符合上述所有条件才能入住。

　　对于入住以后的收费情况，其业务人员称，会根据不同的服务需要收费，但具体依据什么标准，其表示“由于养老社区目前还在筹划，所以收费标准还没出来。”

　　不过，即便是如此高昂的门槛费，其也不一定能够按时入住。“客户需要提前向泰康人寿申请，可能需要排队，并不能保证按时入住。”其工作人员称。

　　广东分公司另一位业务人员称，如果没有买相关产品，想要入住养老社区，需要等已经买完产品的客户优先入住，并且需要交付10万元订金，另外还需交50万-80万元加盟费。其入住门槛不可谓不高。

　　不过，尽管目前虽然泰康人寿“幸福有约”计划在全国各地火热推销，其养老社区并未成型，而且通过多方发现，其对“幸福有约”计划的宣传也颇为混乱。

　　销售疑虚假宣传

　　虽然泰康人寿目前已经在北京、上海筹建养老社区，但实际走访发现，在宣传过程中，也存在着部分不实宣传。

　　在广州分公司，有两位业务员介绍，“泰康人寿的养老社区是全国连锁，只要你获得了入住资格，到时可以候鸟式居住。”

　　但该说法得到北京分公司一位业务人员的否定，该业务人员表示，每位入住者只能有一次入住资格，如果中途搬出去，想要再次入住，则需要重新购买该产品，所以候鸟式居住并不能实现。

　　并且，发现，业务员虽然很热情地向客户介绍“幸福有约”计划，但主要限于通过大量宣传图片与画册描绘入住以后的场景，而对于入住以后能够享受到的基本的服务、费用标准等实际关系到养老的问题则轻描淡写，也没有相关文件资料说明。

　　据介绍，泰康人寿第一个养老社区“昌平养老社区”预计2015年可以入住，上海则预计最早2016年入住。目前，北京和上海只有样板房可供客户参观。即便广州才刚拿地，但由于北京养老社区距离广州遥远，为了拉拢客户，业务员对广州养老社区开始大肆宣传。一位业务员甚至以“现在地都已经拿下了，建房子还不快嘛”来打消客户的疑虑。

　　早在2011年11月，泰康人寿就曾因宣传“买保单住养老社区”而被北京保监局处罚。北京保监局方面认为泰康人寿养老社区整体建设规划及与其对接的产品开发仍处在研究论证阶段。

　　被指向富人输送利益

　　“防止通过养老产业的发展，防止高收入者或者一些盈利性企业占到国家的便宜，这是应该注意的问题。”对于目前大量险企进军养老地产，中国房地产协会副会长顾云昌如此表示。

　　顾云昌认为，目前，由于我国居民收入不同，养老市场需求存在多元化，因此，高端养老存在市场。但他同时表示，由于政府目前对于养老地产的优惠政策并十分明确，所以在不同层次的养老产业面前如何做到平等值得关注。

　　对于险企而言，其一方面可以借助养老保险获得雄厚的资金收入，同时也掌握大量客户资源，包括一些高端客户。其开发养老地产，将保险与养老社区相结合，一方面能盘活其庞大的资金，另一方面也可以利用这一结合，通过保单与客户养老社区入住权相结合的方式，招徕更多客户。

　　但是，由于养老地产重在服务，因此对社区相应的养老配套设施要求很高，投资回报收益的周期也很长，所以投资成本就成为险企进军养老地产的重要问题，而拿地成本则是重中之重。

　　时代周报从国土局一位内部人士处了解到，目前对养老地产的拿地价格，国家并没有明确规定，一般需要由企业和当地政府内部自行约定，而对于养老社区今后建立起来还会享受哪些优惠，其表示一方面要依据国家将来更加详细的规定，另一方面需要企业和当地政府商谈。“由于国家目前大力推行养老事业发展，各地方政府也会对养老产业予以政策倾斜，至于具体给哪些政策，目前这些并不透明。”

　　2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，而老龄化、高龄化、空巢化的加速也将进一步加速养老地产的发展。

　　今年9月，国务院也发文《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称“意见”），大力推动养老服务建设。文中指出，对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策；同时，在税收方面“对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行”，对养老机构拿地、税收等方面予以优惠。

　　对于建设专门针对高端人群的养老社区，是否应该享受政府优惠与补贴，顾云昌表示，“政府给一定政策支持是必要的，但要这个过程中也要严格把关，如果最后变成倾向于对高收入者或者盈利性企业的补贴，这就背政策初衷了。”在他看来，对于养老产业的政策倾斜应该有一个细分。对于低等收入者，需要借助政府补助，而对于中等或高等收入者而言，则应该依靠市场解决，尤其是对于高端市场。