民资外资扎堆中高端养老产业

　　作为全国首批养老服务业综合改革试点地区之一，民资最为活跃的浙江省杭州市成为观察社会资本进入养老服务业现状的最佳样本。

　　截至2014年6月，杭州市共有养老机构284家，其中公办25家，民办108家，乡镇（街道）151家。据悉，杭州试点计划每个街道保留1-2家公办养老机构，承担兜底保障和引领示范作用，其他逐步实行公建民营，目前全市已有20多家正在实施过程中。

　　2013年的数据显示，杭州全市老年人口达134.88万，占户籍人口的19.10%，比上年增加6.99万人，高于全国平均水平。

　　根据浙江大学公共政策研究院所做调研报告，约有30%的老人愿意选择机构养老，按杭州市2013年老年人口134.88万人估算，若选择机构养老的老人中有50%为社会办养老床位，社会办养老床位建设费约100万/张，未来杭州市养老服务民间投资空间至少有2000多亿。无论基础还是中高端养老产业都大有空间。

　　2013年以来，社会资本对养老服务业的投资热情逐渐升温。杭州市服务业利用外资已经超过60%，不过教育、医疗、养老等方面依旧欠缺。

　　21世纪宏观研究院梳理发现，目前杭州登记在册的养老机构中，民办占38%左右，公办和乡镇（街道）占62%。

　　杭州市民办养老机构在设施设备、环境、服务方面普遍不如政府投资的公办养老机构，入住率一般为50%-70%，个别只有30%，多数民办养老机构面临不同程度的亏损。

　　杭州最成熟也是最早运营的民营养老机构金色年华退休生活中心，提供基本养老服务，最初是由马寅初人口福利基金会所组织的民间公益养老机构，目前尚无盈利。截至目前，社会资本对进入基础养老领域尚持观望态度。

　　除提供基础养老服务的养老机构外，近两年来，多家地产商在杭州试水养老地产，特别是与休闲娱乐、医疗养生相结合的高端养老地产、老年社区，包括广厦、绿城、众安、万科等。

　　众安房产与浙江医院合作建设高标准老年社区和三级甲等康复养老医院；绿城从租售结合到以租为主，在其临平项目绿城蓝庭中开发一个颐养公寓的组团；万科开发的是商业用地出售30年使用权，位于万科良渚文化村内的随园嘉树项目。

　　杭州本土老牌开发商金成集团将养老地产与旅游地产相结合，与美国最大的房地产开发企业普尔特合作，采取租售结合方式开发大型国际养生社区，其中一个项目位于杭州余杭径山的小古城养生社区。

　　民资以外，登记在册的外资有台商谢熙平与上城区合作的唯康老人养生文化公寓，建德市中外合资的杭州百圣老年公寓，以及纯外资的CSC写意健康咨询有限公司在富阳建的雍柏荟老年护送有限公司。

　　进入杭州开发养老产业的外资其实不止上述几家，但大多没有领牌照而且不对国人开放，难以统计。

　　据公开可查的信息，外资和民资竞相争夺的是中高端养老服务产业。比如，CSC写意健康咨询有限公司位于杭州富阳市的雍柏荟，为高端、营利性的老年护理服务项目，床位数为140张。

　　目前，杭州的中高端养老产业主要集中在其下辖的建德市、富阳市、桐庐县、淳安县、临安市五个县市及余杭区。

　　上述中高端养老产业聚集地的共同特点是具有土地资源丰富、土地成本相对低、生态宜居、交通便利等优势。尤其余杭，三面拱卫杭州主城，是杭州通往沪、苏、皖的门户，杭州地铁一号线、沪杭高铁都能到达，吸引了不少周边地区，包括上海市的老人到这些地区养老。

　　养老需求与服务难以匹配

　　根据浙江大学公共政策研究院对杭州市8个城区5个县市56周岁以上的城乡居民一千多份有效问卷调查，杭州60%以上的老人选择居家养老，27.74%的老人选择机构养老，没考虑过或没想好的占9.18%。综上，希望机构养老的老人可能会超过30%，远超过目前杭州规划的3%-4%比例。

　　由于65岁以下的老人中只生一个子女和子女在外地谋生的比重较高，因此这一人群中考虑机构养老的比重明显增高，城镇户籍的老人选择进养老院的比重也明显高于农村户籍老人。

　　当前的矛盾是，迫切需要照顾的高龄老人无法及时找到匹配的养老机构—公办机构“一床难求”，民办机构的价格往往远超预期。

　　从养老支出成本角度看，能够接受3001-4000元、4001-6000元、6000元以上月收费标准的老人分别只有3.95%、1.48%和0.10%，有21%的老人认为月收费标准在2001-3000元区间是可以接受的，接近35%的老人仍然选择了1001-2000元作为理想的养老月支出水准。

　　分职业群体看，可以承受2000元-3000元月收费标准的老人群体主要集中在机关事业单位职工、军人和企业主群体。而分年龄层看，高龄老人能够接受的收费标准明显高于低龄老人，显示高龄老人更迫切需要养老服务。这对进入养老产业的资本或是一个提示。

　　按照杭州民政局的规划，到2015年底，杭州养老床位数要达到6万张，其中50%为社会办，截至2013年底杭州已有养老床位数48644张，还有近12000张床位缺口。根据不同机构测算，杭州市社会办养老机构的床位建设费仅土地成本就可高达90多万，再加其它成本，杭州社会办养老床位建设费可达100万/张。按此算，社会办养老机构的月收费标准只能是中高端价位。

　　21世纪宏观研究院认为，目前民资、外资进入杭州养老产业的难处主要在于用地成本较高，部分民办养老机构难以营利的原因则包括运营模式不成熟、行业标准缺失、政策壁垒等。而购买养老地产项目的老人，多数是为自己十年后养老预备，导致养老服务短期内无法正式运营。

　　作为绿城试水养老地产的首个项目，绿城蓝庭的颐养公寓属于70年产权住宅产品，在产品打造上增设了大量“适老”配套，但总共向市场推出不到100套。

　　万科的随园嘉树，首次开盘采用的是30年使用权出租的模式，每平方米的价格与当地多层公寓相当，15000元/平方米左右。而在老人入住之后，每人每月还须支付2500-3200元不等的服务费，其后期销售也表现一般。

　　这其中原因有其本身运营模式的问题，也包括各种政策壁垒，如医保无法跨区域使用，土地为拍卖所得而价高等。因此，打通资本与政策的通道，养老产业投资空间方能被挖掘。