09楼市：北京信心不足 上海存量增多

　　文／中投顾问

　　楼市不景气，开发商开始降价促销。以万科为代表的房地产企业降价销售，以求快速回笼资金。在万科、富力的“示范”下，保利、合生、龙湖等纷纷效仿，金科、华宇、国嘉等也都掀起了降价大旗，一时间降价成为了房企打开销售的重要手段之一。

　　市场低迷开发商降价促销

　　从1月28日(正月初三)到2月9日(元宵节)，上海万科对上海几乎所有在售项目推出春节让利促销。这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。

　　中投顾问通过调查和研究发现，由于2008年全年的商品房销售不景气，全国各地的楼盘纷纷拿出打折降价的招式以图挽救市场。2008年打折优惠相关的广告比重超过5成。

　　房企资金链相对紧张，从而促使企业降价销售，以求快速回笼资金。大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下，资产负债率60%以上，资金普遍偏紧；同时，全国商品房销售速度严重萎缩，房企受到资金链和销售萎缩的双重打压，将迫使企业加快推盘和降价销售。

　　上海：09年楼市压力增大

　　降价有没有用呢？中投顾问数据中心数据显示，从1月28日~2月4日，万科上海在售的10个楼盘共售出商品住宅6套。而2008年，上海万科元宵节特卖会当天便累计成交170余套，销售额2.57亿元。

　　数据显示，2009年，房地产市场的压力倍增，与此同时，住房供求关系对2009年楼市也是一大挑战。2009年囤房囤地现象会由于全球经济危机的蔓延而发生根本逆转。

　　中投顾问数据中心数据显示，上海2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个，2237万平方米，这不但远高于2008年1230万平方米的供应量，更是2008年907万平方米商品住宅销售面积的2.5倍。

　　另外，世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后是巨大的存量压力，今年上市的积压楼盘，世茂房地产达到30个之多，富力地产更是达到38个。

　　北京：开发商不看好市场

　　中投顾问数据中心数据显示，2008年全年北京商品房销售面积1335.4万平方米，比2007年下降了38.6%。

　　北京2008年1-11月房地产开发投资增长率同比由19%降至-5.1%，10多年来首次出现负增长，今年1月份北京共成交期房商品住宅5957套，成交面积为571466平米，环比2008年12月，期房商品住宅成交套数下降了51.2%，成交面积下降了51.5%；现房商品住宅成交套数下降了11.3%，成交面积下降了16.2%。

今年1月份，北京开发商取证项目共有23个，环比去年12月份取证项目个数下降了37.8%。其中，预售部分为住宅的项目个数仅为17个，预售面积为49.7万平米。中投顾问认为，从这些数据上可以看出，开发商们对目前的楼市并不看好，取证的愿意和力度明显下降。”

　　让房地产商不看好09年市场的还一个原因就是国家相关部门的表态。1月6日，建设部等四部委肯定了房地产开发商的降价行为，并明确指出激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。

　　中投顾问认为，在目前的行情中，房地产行业恢复和中兴还有待观察，房地产市场近期时间里将维持低迷状态。