碧桂园亏本卖房 真还是假？

　　文/中投顾问

　　据悉，近日富力联席董事长、总裁张力在参加某论坛的时候，无意中透露碧桂园亏本卖房，一时媒体哗然，如果真是这样，是否意味着房地产市场的底部已经到来，日后楼市继续降价已无空间？带着这些问题，我们与中投顾问房地产产业研究部分析师韩长吉进行了探讨。

　　韩长吉首先向我们介绍了房地产开发的成本，其成本主要包括税费、财务、人工、建筑、土地成本等，而目前大部分房地产开发企业的建筑及人工成本平均在每平方米1500元，税费及融资财务成本是1000元/平方米，而土地成本依不同省市，不同区域价格有较大波动。

　　对碧桂园去年12月份全国各地的在售项目进行统计发现，当月的销售均价只有4035元/平方米，其中沈阳凤凰城项目的在售价格更只有2380元/平方米，精装修住宅价格只有3000多元/平方米。

　　如果据此粗略计算，那么，即使碧桂园的沈阳凤凰城项目土地成本为0元，2380元/平方米的售楼价依然是亏本买卖。

　　不过，中投顾问分析师韩长吉表示，碧桂园土地储备素以低成本著称。在一份2007年发布的研告披露，碧桂园自IPO以来平均拿地成本为218元/平方米，不到项目销售价格的10%。而且，与其他开发商不同，杨国强的碧桂园几乎是整合了整条上下游产业链，公司不仅仅只做房地产开发，还拥有原材料生产、建筑安装等多个部门，成本要比其他开发商更低。

　　碧桂园有三个开发特点：“一是规模化运营，从拿地、规划、设计、施工到装修，甚至原材料供应，几乎都由公司自己操办，成本控制能力特别强；二是开发速度很快，但外界评论其建筑品位和建筑艺术的含量‘偏低’，建筑雷同化比较明显；三是碧桂园一直沿袭低价策略，不论是拿地成本，还是楼盘的销售价格，几乎都较同业低；四是碧桂园擅于采取复制的模式扩张”。

　　因此，按照业内标准税费、财务、人工、建筑、土地成本2500，加上碧桂园的平均拿地成本218元/平方米，碧桂园的平均开发成本应该在2718元/平方米以内。

　　2718元/平方米的平均开发成本，看似依然比沈阳凤凰城项目2380元/平方米的售价高出不少，但是，考虑到碧桂园的成本优势，而且沈阳的地价比广州等一些城市要低很多，因此，在中投顾问分析师韩长吉看来，沈阳凤凰城项目不仅没有亏钱，可能还小赚了一笔。而比起4035元/平方米的平均售价，碧桂园每平米的盈利最少在1317元以上，当然，这个利润比08年前的暴利是少了些，但是，依然有48.45%的利润率。

　　想想，接近50%的利润率，这在其他行业是很罕见！如此看来，即使在经济衰退，楼市低迷，房地产商天天喊着提价的今天，房地产业依然存在不少暴利空间。综合来看，说碧桂园亏本卖房，或许还为时尚早。也许，这只不过是开发商鼓动购房者买房的噱头。