资金压力来袭 房地产唯有继续降价

　　文／中投顾问

　　在利益面前没有永远的朋友，这句话用在现在的房地产行业是不过份的。从08年地产界咬牙坚持不降价成立“价格联盟”到如今的各自为政联盟“撕裂”，地产界正在兴起一股降价风。

　　2009年所面临的销售环境仍不容乐观，首月成交量环比出现较大幅度的回落，其中北京、上海和深圳下降幅度均超过了40%。目前,有媒体表示，房地产行业正被计划纳入国家产业振兴规划。在这样不景气的情况下，房地产行业不得不低下头颅着手降价确保资金回炉。

　　中投顾问房地产行业分析师韩长吉认为，为了确保成交量，几乎多数的地产公司都在酝酿降价策略。不久后将出现集中降价的局面，大多数楼盘的降幅将在15%-20%左右。如果不降价，一些开发商的现金流只能支撑到5月份，现在苦撑着的开发商将面临巨大的压力。

　　但房地产市场似乎又有了转暖的迹象。以北京为例，北京房地产交易管理网的数据显示，上周商品房住宅整体销售套数环比增长近两成，其中期房商品住宅销售套数和销售面积双双上涨，涨幅分别达到55.69%和63.66%。

　　中投顾问指出，期房销售套数与面积的上涨主要有赖于保障性住房的供应和成交。但是，还有一个数据不能忽视：中投顾问数据中心数据显示，2008年，北京销售商品住宅面积约1031万平方米，同比下降40.40%。截至年底，住宅空置面积达523万平方米，比上年末增长26.90%。

　　2008 年商品房的施工面积达到26.19 亿平米，为历史新高。这是前几年房地产的销售畅旺所带来的投资和开工大幅增长的自然结果。中投顾问计算，目前在建房屋全部出清的时间大约将为4.14 年。而过去3年，全部在建房屋存货出清的时间分别是3.1 年、3.2 年和2.9 年。这也意味着目前在建的房屋积压的时间平均将在1年以上。
　
　　起初，万科率先打出降价牌时，还被业界指责。但是随着房地产调整的深入，各家开发商都开始为自己打算，为了能让企业在特殊时刻减少损失，地产界的“价格同盟”正逐渐被“撕裂”。

　　近期，已披露年报的房地产上市公司大多数实现了业绩增长，净利润合计数较上年增加逾六成。但在这份表面光鲜的成绩单后面，却是大多数公司预收账款下降、负债率上升、经营活动现金流为负数的隐忧。

　　虽然救市政策频出，但是房价需要适当的下降与居民收入大致匹配，购房者的心理预期需要一段时间去转变，因此短期房地产市场成交量不会有大幅提升。

　　另外，银行贷款利息所产生的财务成本，还有管理成本都是随着时间而递增的，如果不快点把手中的货处理掉，接踵而至的将是现金流危机。而唯有降价，才能促进销售。

　　中投顾问认为，2009年房地产业增幅放缓已成定局；销售下降、资金紧张以及高价存货将使地产行业今后的业绩不太理想甚至很不理想。房地产行业唯有降价促销才能减少库存使手中资金充足，现在，除了降价好像还没有比这个更好的办法了。

　　中投顾问的判断是，由于开工调整滞后于销售，上半年地产行业库存将不断累积，资金链情况不断恶化，2010年行业供需有望重新恢复平衡，但价格上涨还有待观察。