万科08年少赚8.1亿 回顾并非易事

　　文/中投顾问

　　中投顾问房地产行业分析师韩长吉对万科发布的年报中发现，2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%，净利润较2007年减少8.1亿元，营业收入上升而净利润出现下降。相应地，公司董事长王石的年薪也由691万缩水至248万元。万科表示，回顾2008并非易事。

　　年报显示，公司2008年实现营业收入增长15.4%的同时，却出现利润下滑16.7%。万科的解释是，公司2008年净利润较2007年减少8.1亿元，主要是因为报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3 亿元。除存货跌价准备的影响外，公司2008 年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点。

　　中投顾问分析师韩长吉表示，2007年底，王石抛出“拐点论”，万科同时开始降价促销，致使在进入的主要城市，市场份额都出现了较大幅度的增长。2008年公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9 个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5 个城市排名第2 位；在中山、成都两个城市排名第3 位。

　　从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6 万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9 万平方米，销售收入97.5 亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6 万平方米，销售收入39.0 亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。

　　在公司2008年管理回顾中指出，报告期内，鉴于住房市场成交量大幅萎缩，且市场的复杂性和不确定性显著提高，公司认为，调整期内不应过于追求短期规模增长，而应以确保经营的稳健性和财务安全性为首要目标。为此，公司继续贯彻“现金为王”的策略，一方面采取各种策略积极促进销售，另一方面，公司根据销售进度随时对新项目的开发节奏做出调整。

　　对于2009年，考虑未来市场的不确性，公司将继续采取更审慎的原则，坚持开发节奏和销售节奏相匹配，计划2009年新开工面积和竣工面积分别约403 万平方米和619 万平方米，开工面积比2008 年实际完成数下调约23%。

　　另外，万科在公布年报时还发布了《致股东》。这封信长达4000余字，分为“收益与空间”、“预测与应变”、“锐见与慎行”、“大道与原点”、“惆怅与感恩”等部分，这些文字反映了年报中枯燥的财务数字所无法反映的东西，也颇值得一读。