酒店业将成外资在华投资新热点

　　10月11日，在国际物业顾问公司戴德梁行第三季度新闻发布会上，该公司酒店部董事曹念国预测，在奥运会、世博会和中国旅游业发展等因素带动下，酒店投资将成为外资在华投资的新方向。

    　曹念国分析，从区域看，北京、上海是外商投资酒店业的首选，特别是上海，将成为亚洲地区除东京和新加坡外外商投资酒店最青睐的城市。但随着北京和上海对外商投资门槛的提高，如天津、成都、重庆、武汉等二线城市也将受到外资更多垂青。在具体位置上，位于传统商务区、城市中心商业区或是风景区的酒店将成为收购热点。

    　虽然近年来政府对外商投资房地产行业的政策日益趋紧，但由于酒店开发可为当地提供较多就业机会，并为当地政府带来长期稳定的税收收入，所以，外资进入酒店业将较容易得到当地政府的认可，投资前景在未来一段时期会很乐观。

    　曹念国分析，目前投资中国酒店的外资可分为两大类，一类是酒店投资公司或管理公司，如在全世界拥有4000家酒店的法国雅高酒店集团（ACCORSERVICES），他们倾向于在中国购买单体酒店，诸如正在营业、但经营状况不好的酒店，以及刚封顶但未装修的建筑、烂尾楼等，或直接购买地块，这类外资除了追求稳定的收益外，还想在中国建立一定的网络；此外，一些基金或财团则较青睐连锁酒店，或是直接参股中国酒店管理公司，目的只是获得稳定收益。

    　曹念国认为，早期投资于中国酒店行业的外资主要来自香港和新加坡，现在欧美、中东资金也开始进入这一领域。“这些外资有相当一部分将跟随类似万豪、喜达屋、雅高等国际酒店管理集团进入中国，还有一部分是通过股权融资或直接收购项目的形式介入。”

    　曹念国进一步分析称，相比于写字楼、住宅、购物中心等其它投资目标，酒店投资尚存在一些劣势，比如建筑成本高，开业前筹备费用大；在营业过程中，要支付较高的营运管理费用；在竞争激烈的背景下，各酒店为保证入住率，往往采取“价格战”，再加上季节性因素影响，即使业绩良好的酒店，毛利率也只能达到30%-40%；另外，酒店投资周期远远长于住宅投资，住宅投资一般需要2-3年的回收期，而酒店投资至多可达10-15年。

    　“但是酒店的魅力在于可以给业主带来长期、稳定、可观的现金流，这是它受到投资者青睐的重要原因。”曹念国说。

    　中国旅游业的发展以及奥运会、世博会两大盛会的举办对酒店业投资带来了重大机遇。自2004年中国入境旅游人数突破1亿大关后，2006年入境旅游人数已增长到1.25亿人；相应的，旅游外汇收入也由2004年的257亿美元增长到2006年的339亿美元。随着中国全面建设小康社会的推进，国内居民的境内旅游也将全面展开，2006年中国居民平均出游率已达107%，为酒店业带来了巨大的发展机遇。

    　奥运会和世博会的举办推动了中国各大城市，尤其是北京和上海的酒店业升级。目前，北京的四星级、五星级酒店已由2004年的102家增长到2006年的128家，上海由2004年的61家增长到2006年的69家，而且还有约45家定位于四星级、五星级但目前尚未评星的酒店即将投入运营。