主题词:奥运 酒店式公寓

借助奥运 酒店式公寓开始补涨

2007-12-24 中国服务业投资网
 

  现在的北京,如果又突然冒出一家新的旅店,一定不是什么奇怪的事。受到奥运因素的刺激,旅馆遍地开花。奥运期间住宿价格大幅度上涨,已为历届奥运会举办城市所证实,例如雅典奥运会,住宿价格涨了5倍左右。 “奥运期间的价格一般会是平时的68倍。”第一太平戴维斯住宅部助理董事杨天生表示。在这一背景下,酒店式公寓作为一种区别于酒店和住宅的特殊的居住选择,其价值正在突显。

 

  一席之地

 

  早在2005年,北京市旅游局局长于长江曾公开表示,预计2008年北京中心城区住宿接待缺口10万张床位。到目前虽有所补充,但住宿市场需求巨大是明显的。据业内人士表示,高级酒店会将70%的房间都预留给参加奥运会的国家团体,剩下的30%才会提供给提前预订的企业和个人。对于那些以个人或家庭的形式来到北京的国内外旅游人群,酒店式公寓正好能填补酒店供应的不足,满足这类中高端市场的需求。

 

  目前,诸多酒店式公寓赶在奥运之前达到入住条件。据21世纪不动产楼盘监测数据显示,2007年新开盘的酒店式公寓项目达到21个,其中超过40%的项目都将会在2008年上半年即奥运会开幕前入住,供应量超过4000套。而被称为北京另一个CBD的中关村区域,由于奥运因素,该区域酒店式公寓以平均116%的价格涨幅领先于北京其他地区。

 

  “酒店不足,客人会流向服务式公寓。”杨天生说,尤其是有一些品牌的服务式公寓,如Oakwood等,公寓等级能达到四星级或以上。

 

  根据DTZ戴德梁行提供的数据,今年第三季度,北京酒店服务式公寓的平均租金为174//平方米,上涨3.7%;空置率则降至19.2%,降幅约为6% “在明年奥运会结束之前,这种趋势都会延伸下来。”DTZ戴德梁行综合住宅服务部董事岳锋钢表示。

 

  相对于高端酒店主要面向团体,经济型酒店所提供的配套服务又极为简单,被许多人称为只是提供一个睡觉的地方,显然不能在高端客户市场形成竞争,而一般旅店硬件设施上的制约,以及服务人员在语言等素养上的限制,难以吸引外籍人员。

 

  “其实住酒店和公寓,同样的价钱,公寓面积会相对较大,而且有自己的厨房。另外,酒店是没有自己的洗衣机的,服务式公寓则有。”杨天生说。酒店式公寓的租客得到的,正是酒店式服务环境中的家居生活,这有别于酒店和一般住宅的形态。实际上,正是由于这一特点,酒店式服务公寓的租客一直以来都是以外企高层等商务人士为主,租期一般都在半年以上。

 

  而由于奥运因素的影响,酒店式公寓的经营策略也在随之发生变化。 “奥运的影响在9月份就显现出来了。”杨天生表示,从今年9月份开始,一些酒店式公寓将租期调整为短期,以备奥运会期间上调租金。

 

  尽管市场形势看好,但这一趋势更多地存在于统一经营管理的酒店式公寓市场。而为数不少的酒店式公寓在销售给个人以后,并没有进行整体的管理。

 

  分化

 

  “我们的统计数据只包括统一经营管理的酒店式公寓。”岳锋钢表示,目前市场上以酒店式公寓为名,出售后由小业主自己经营的项目,并不在统计之列。实际上,这一类物业难以提供真正意义上的酒店式管理,由此,在某种程度上也损害了投资收益。 “一些分散经营的酒店式公寓,经营情况每况愈下。”杨天生表示,在幸福二村附近的一个酒店式服务公寓就是如此,开始是以一般住宅立案,后来改成了酒店式公寓,但是相关的配套服务并没有跟上,3年前,每月每平米能租到7-8美元,现在最多只能租到5-6美元。

 

  在传统市场中,酒店式服务公寓基本只租不卖,如雅诗阁、国贸公寓等。出售的项目在近几年才出现。“统一资产管理,统一经营的酒店式公寓,每月每平米的租金价格比散户的租金至少要高出30%。”21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文说, “散户将房屋委托给统一的代理公司经营,会是比较好的解决办法。”

 

  而这种经营方式并不乏成功的例子。根据杨天生的介绍,新城国际就是如此,该项目60%-70%的房屋都委托给了专门的资产管理公司管理。2001年,该项目每平米售价8000元,现在已达到35000元,而租金价格则每年以约10%-15%的幅度上涨。

 

  不仅仅是奥运

 

  目前,但凡具备入住条件的物业,几乎都在为奥运做准备。包括诸多普通民宅,也将奥运档期腾了出来,以期在这一难得的盛世中捞一桶金。一些平时每天价格400元、500元的酒店,其奥运期间房价已经近2000元。奥运概念,对于以长期居住人群为主的酒店式公寓而言,是否只是一种盛世的短暂幻觉呢?

 

  “对于长期客户而言,并不会受到奥运的影响。”杨天生表示,对于那些租期在2年,或是更长时间的客户,尽管存在一定程度租金上调的压力,他们的订单并不会受到影响。

 

  “和奥运相关的人员,其实呆3-6个月就会撤了。但是金融、保险和银行业等外资公司的进入,会带来更多的人员流动到中国,尤其是在金融街和中关村地区。”杨天生说。

 

  此外,奥运也给市场带来新的长远改变的可能性。“奥运的影响不是短期的,奥运结束以后,租金肯定会跌回来,但是不会跌到原来的水平。”邓中文认为,北京酒店业的价格比上海略低,但是服务和配套已经跟上了,奥运会打开北京的旅游经济和商务经济,这将是一个酒店业发展的契机。

 
 
 
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