易宪容:公认的地产学者

　　房地产业，几乎是目前中国最受瞩目的产业；易宪容，几乎是中国房地产新闻中出现频率最高的学者名字。近日，记者借易宪容来济南参加活动之机采访了他。

　　 易宪容说，“一个人生活得是否幸福与快活，不跟财富的多少成正比。

　　2004年7月，易宪容发表了《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文。一篇小小的千字文，却在社会上引起巨大反响，被业界认为是掀起新一轮房地产泡沫讨论的“点火之作”。此后，易宪容由金融领域里的学者，成为一个房地产市场的社会公众人物。

　　今年以来，当有关经济学家的信任讨论蔓延到了房地产界，新浪房地产频道适时做了一项“您认同哪位学者关于房地产市场现状的观点”的调查，易宪容以压倒性的44%的选票，当选为“人们最相信的房地产学者”。

　　地产商最怕的经济学家

　　易宪容何许人也？这位供职于中国社会科学院的学者，1958年出生于江西上高，1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位，1998年—2000年到香港大学经济金融学院做合作研究，并直接求教于华人领域中最著名的经济学家张五常。从1998年起，易宪容成为国际新制度经济学学会会员，主攻金融发展与金融制度，房地产业只是其研究的一个方面。

　　在房地产行业里，真正学这个专业出身的很少，大多是主攻其他专业辅以写写房地产评论，易宪容也是这样。但与多数经济学家不同的是，在关于房地产泡沫的争议中，易宪容始终是难得的“异见分子”，他从来都不站在房地产商一边，而是力主有利于消费者的楼市，说出普通消费者的心声，这就是他所以能成为“人们最相信的房地产学者”的根本原因。

　　近年来，在《买房警惕利率风险别成了买房的奴隶》、《房地产商大吹泡沫迷惑民众高价楼市攫取暴利》等多篇文章中，易宪容毫不留情地揭出开发商的“黑幕”。不仅如此，他还多次和潘石屹、任志强等地产商在公众场合辩论，呼吁公众作出理性决策，而不要被开发商的言论所左右。

　　而这些当然会让房地产商们群起而攻之。一方面，他们对易宪容力主有利于广大民众的房地产市场的言论极力反扑，称易宪容是“胡说八道”。但另一方面却很“怵”他，房产大鳄潘石屹抱怨说，他最怕两个学者：一个是谢国忠，另一个就是易宪容，因为他们是学界“唱衰”中国楼市最有力的两位号手。显而易见，易宪容的话能够刺痛某些房地产商的神经，刺中房产上涨的真相。而这些论点，也往往被事实所证实：从2002年易宪容关注房地产泡沫以来，他的许多言论都被证明了是正确的，也正因此奠定了他今天的地位和声誉。

　　如今，这个被房产商批为“胡说八道”的学者，却广受公众和媒体的欢迎。易宪容最多的一天曾经写过7篇文章，他的名字频频亮相于今天的主流媒体上，老百姓是欢迎这样的经济学家和他的言论的。

　　与地产商唱反调

　　为什么一直要与地产商唱反调，是因为易宪容对中国的房地产业的特性有着自己的深刻理解。在易宪容看来，房产是一个比较特殊的产品，它具有商品化的功能，又具有公共产品的功能。现在房地产出现的诸多问题，都是过多强调房地产商品化属性的后果。在当前的中国，必须要特别强调住房公共产品的属性，通过公共政策的调整，保证每个居民的基本居住条件。

　　易宪容说，房地产在一些发达的市场经济下，是禁止大量投资和炒作的。你投资可以，但是需要通过大量的税收来管制。美国的房地产《住宅法》中第一句话是：“政府要让房地产市场生产安全、舒适、绝大多数居民都有能力购买的住房。”这是他们房地产市场发展的宗旨。

　　而这一理念，也成为多数国家共同遵循的准则。落实到实践中，就是住房的价格要与人们的实际收入水平保持相对固定的比例。联合国1993年对107个国家做了一个研究，住房价格与收入的比值在3-6倍之间最合适，如果取其高值6，那就意味着，如果一个家庭每年的收入是6万元，每套100平米的房价是36万，一平米房价3600块钱最合适。现在我们的房价普遍高于这个比例，显然我们的房产已偏离了“让绝大多数居民有能力购房”的原则了。

　　在我国，土地归属公有，每个人都应享有土地溢价、增值等方面的收益的权利。因此，政府应该为绝大多数居民提供基本的住房条件，这是中国房地产市场发展的宗旨。

　　那如何同时体现好住房的商品属性和公共产品属性呢？在易宪容的设想之中，中国的房地产市场应该分为三大块，实现“市场的归市场，政府的归政府”。

　　第一块是廉租屋市场。谁来住？比例多少？这些都必须界定清楚。居住对象是没有收入的人，老弱病残者，所占比例不超过10%。

　　第二块是20%的商品房，它既可以投资，又可以消费。这部分房子是由20%的高收入人来购买的，既可以是投资品也可以是消费品，它的收益率是由市场决定的，所以利率、税收、信贷、土地价格问题都应该完全市场化。

　　第三块是70%的住房，应界定为完全消费品，这批住房，只能住，不能交易。如果要交易，只能置换出去，不能赢利，不能做投资。这70%住房购买人的经济条件各不相同，政府可以通过货币化补贴、信贷利率优惠方式、税收优惠等方式来帮助他们，这样这70%的民众就可以买得起房了。

　　在易宪容看来，既然要保证广大居民的住房需求，那政府在土地出让的时候，要给开发商以一系列的限定。比如说给开发商一个房价的区间，这样他们在投标的时候，就有一个竞争。第二，通过公开透明的方式，比如网上申购，把购买者的身份公布方式，让大家来监督。第三，经济适用房购买者本人，不能再把房产卖给别人，如果要卖，应该由政府来回收。

　　次级贷风波的启示

　　目前正在发生的美国次级贷风波，被专家认为是1929年美国股灾以来，在美国发生的最大一次金融风波。作为身兼金融业、房产业专家的易宪容，当然也对记者谈了看法。

　　“美国次级债券危机，打破了国内房地产市场中认为‘住房按揭贷款是优质资产’的神话，这是最值得我们关注的。”

　　易宪容开门见山。他具体分析：在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债券危机的风险。

　　易宪容特别强调，事实上，中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。因为，从住房按揭的对象来看，美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分（即“次级信用”），但对中国的按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有。何以为证？近几年来，凡是个人要申请住房按揭贷款，没有谁是不能够从银行获得贷款的，住房按揭贷款者基本上是没有什么信用等级可分的。如果这样的话，一部分信用欠佳的贷款人就必然会进入到房地产按揭贷款市场中。

　　另外，中国有用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的市场现象。这部分住房按揭贷款者可能不仅没有信用，甚至是负信用。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临比美国次级债券危机更大的风险。

　　不做“智囊型的学者”

　　从记者见到易宪容的第一眼，不管谈到什么事情，开心的事情也好，不开心的问题也罢，他的脸上始终带着笑容。记者体会到，已到了知天命之年的易宪容，之所以利害皆不牵挂于心、毁誉都如风过耳，是与他“公共知识分子”的自我定位是一致的。

　　“站在国家利益和大众立场的角度”，这是易宪容的座右铭。他说：“正因为大众没有专业能力，发表意见的渠道十分有限，所以总要有一部分人来替他们说话，要有一批公共知识分子来为他们来做一点事情。我这么多年就是把自己界定为一个公共知识分子。”

　　在他看来，公共知识分子要具备三个条件：一个是要有好的专业知识，能把问题看透。第二要有基本的道德良知，基本的价值判断。第三要有批判精神。就是当出现某件事情某种现象的时候，如何去思考，去预测未来的走势。“在这件事情还没有成为‘大’事情的时候，大家还没有发现问题的时候你就发现了，要有这个能力。”易宪容说。眼下，许多经济学家投身于商界，成为所谓智囊，从而取得了丰厚收入。对此，易宪容公开宣称自己不做“智囊型的学者”。在他看来，在一个多元化的社会里，人们的利益是分化的，个体的观点观念也是分化的。你可以做独立董事为企业服务，可以为政府部门服务，也可以为大众服务，这都可以理解。但里面的本质区别一定要界定清楚，不能本来是为企业服务的，又宣称自己是为大众做事情。你如果是为企业做事，大家就要知道你是站在什么角度来想问题的；如果你参与政府决策，大家就可以监督你限制你。

　　对于以高票当选公众心目中最信任的经济学家，易宪容自己也看得很淡。他坦言：“名声是大家对我的肯定，我也比较高兴，但这不是我的目标。”

　　“一个人生活得是否幸福与快活，不跟财富的多少成正比。你有很多财富可能不幸福，钱不多也可能很幸福。如果能把自己喜欢的事情变成自己的生活方式，那你就能够感觉到幸福。比如我现在每天读一些喜欢的书，思考一些问题，我就觉得很快活了。因为，我早就把这样思考当作自己的生活方式了。我做的就是我喜欢的，所以我天天都很快乐。”易宪容如是说。