万达集团斥巨资掘金酒店业

　　就在其他地产商在房地产市场低迷时为资金链而头疼不已的时候，万达却抛出一份宏伟的扩张计划，投资200亿投资酒店业，200亿元增加土地储备，将万达的旗帜插在全国37个一、二、三线城市的版图上。

　　万达逆势大举扩张的冲动，实际上缘于万达上市前做大盘子的需要。但这一切似乎更像是一曲“狂想”，对于目前年销售额仅200亿元的万达来说，在9个城市在建的商业广场项目就需投入560亿元。万达的资金链能否承受大跃进式的扩张之重?

　　就在上海两座超级豪华酒店停工消息传出之后不久，包括一家国际五星级酒店在内的唐山万达广场项目却刚刚开始动工。不仅如此，万达在三亚海棠湾、大连、沈阳、无锡、太原、苏州、济南等城市10多个酒店项目，也在如期建设当中。

　　“万达集团2009年在酒店行业的投资将进入最高峰，要签下来的酒店管理合约是11个，超过6个品牌，且这些酒店都将于2010年或2011年开业。”这是万达酒店管理有限公司总裁沈峰在近日举办的亚洲酒店论坛上透露的信息。

　　200亿掘金酒店业

　　万达从未掩饰其进军酒店地产的野心。早在1994年，万达集团就在大连市中心投资建设并自行管理着大连万达国际饭店。随后的10多年里，万达在全国9座大中城市实现了建设高星级酒店的战略布局。

　　2007年8月，北京万达索菲特大饭店的开业典礼上，万达就已经高调宣布了其三年计划—到2010年，在中国投资建设20家以上的五星级酒店，成为中国酒店行业的领军企业。2007-2008年，万达在北京、哈尔滨、成都和宁波先后有5家五星级以上的酒店开业，而在建的项目多达10个。

　　截至目前，万达在酒店业方面的投资已经超过22亿元。确立酒店业支柱产业的位置之后，万达集团又专门成立了万达酒店建设有限公司，作为专业的酒店投资建设队伍，并且与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦等世界级酒店品牌建立了合作关系。

　　在楼市低迷的今天，万达逆势扩张，大肆投资建设酒店业，似乎与其他地产商的做法背道而驰。

　　“这几年，一些综合性的地产商都有意提高持有型物业的比例。这种模式在市场上升期比较有利。长线投资能够保证相对稳定的现金流。但在金融危机的环境下，大多数房地产商都有意减缓持有型物业的开发速度，有的甚至变卖持有型物业。因为酒店项目的投资回报周期一般是十年，对开发商的资金链条是一大考验。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉时代周报记者。

　　但未见万达“刹车”的迹象。按照万达的部署，到2015年，其高端酒店累计投资额将增至约200亿元，相当于近两年万达的年销售总额，其旗下高端酒店数量将增至25-30个。

　　高端酒店业困局

　　万达的宏伟计划被不少业内人士视为危险之举。

　　在金融风暴的冲击下，最先受到影响的无疑是全球酒店业。Hotels.com的最新HotelPriceIndex(酒店价格指数)显示，去年全球酒店平均房价下跌了12%。

　　中国的酒店业同样不容乐观。

　　中国旅游文化资源开发促进会副会长魏小安直言不讳：“从目前的情况来看，中国的酒店要过5年苦日子，5年紧日子，加在一起10年，能够将现有存量消化掉就不错了。”

　　结构性的供需矛盾也在困扰着这个行业，“过去30年来，旅游企业主要是围绕入境市场和高端需要发育成长起来的。却没有考虑中国旅游进入大众化的时代，需要更广的供给面。”国家旅游局中国旅游研究院副院长戴斌称。

　　面对行业的困境，万达却为何逆势扩张呢?

　　“万达宣布酒店投资计划后，我们几乎天天都会面临这个问题，为什么这个时候还要大规模进行酒店投资?”沈峰给出答案时，显得信心十足，“经济危机对中国是有影响，但较大的影响更多集中在北京、上海等几大重要的门户城市。下一阶段，万达酒店业的发展重心放在中国的二、三线城市。”

　　沈峰透露，为了这个“下一阶段的发展”，万达已经对包括唐山、石家庄、呼和浩特、宜昌等中国的二、三线城市进行了调查。调查结果让人乐观：GDP超过3000亿元的唐山、石家庄、作为长江三峡的枢纽和著名旅游城市的宜昌，竟然都没有一家五星级饭店。“我们有理由认为中国高端的酒店不是多了，在二、三线城市只是刚刚开始。”

　　沈峰解释了万达逆势扩张的另外一个理由：“在市场低迷之时，拿地的成本较低，等到危机过去，产品面市，时机正好。”

　　资金难以承受之重

　　事实上，酒店业只是万达四大支柱产业的一个。万达的商业地产、文化产业和百货连锁等三大产业同样在快速扩张。

　　万达给时代周报记者提供的资料显示，今年将是万达投资扩张最明显的一年。万达计划拿出200亿元增加土地储备，全年买地计划为12-15块，新增土地面积将达到500万平米。按照总裁王健林描绘的蓝图，万达的旗帜即将插在全国37个一、二、三线城市的版图上。从2009年开始，万达将保持每年开业10个广场的速度发展。

　　万达逆势大举扩张的冲动，实际上缘于万达上市前做大盘子的需要。“2009年上半年，万达力争完成私募工作，引进战略投资者;下半年完成股份制改造和高管期权的分配工作，择机上市。”这是王健林透露的上市时间表。据悉，万达目前已经引进了两个战略投资者，均为全球知名的大公司。

　　但问题是，万达的资金链能否承受大跃进式的扩张之重?

　　自2008年10月，万达逆势发力至今，公开宣布的包括武汉、成都、石家庄、上海、宜昌、西安、唐山、呼和浩特和南京的9个万达城市项目，预计投资总金额将超过560亿元。

　　万达集团网站上显示，该集团目前资产400亿元，预计今年的销售额为300亿元，年纳税20亿元。按照之前披露的信息，万达2007年完成了200亿元的销售额，2008年的销售业绩也只在200亿元左右。这与560亿的总投入相比，资金缺口约为400亿元。

　　如果上市未果，万达会不会成为顺驰、恒大第二?但万达高管们的底气依旧很足。

　　租售两全方程式

　　万达的一位高管在接受媒体采访时称，在2006、2007这两年楼市狂热、地价飙升的时候，万达没有买过一块地，这也是万达保证稳定现金流的关键要素之一。“现在想起万达‘不差钱’的小品。”在王健林参加央视《小崔说事》栏目时，主持人崔永元开了一句这样的玩笑。

　　而王健林也承认，万达现在快速扩张，其一是因为集团有储备资金;其二，万达也看好中国的经济，对前景乐观;其三就是，王健林偏好逆势抄底。

　　万达反周期操作的手法，在集团内部几乎形成了一种理念。“低潮期买入，高潮期卖出。这是集团人人都熟稔的投资理念。”万达企业文化部负责人告诉时代周报记者。

　　楼市的低迷，增加了万达抄底时谈判的筹码。万达企业文化部的负责人告诉时代周报记者，近期所购土地有好几块都是以底价成交。“我们绝大部分的商业地产项目都是当地政府主动邀请我们进行开发的。最近我们去考察的还有很多城市。”

　　一方面高速扩张，另一方面又不断提高持有型物业的比例，这意味着资金回笼的压力骤升。现金流的保证与扩张速度能够两全吗?万达已经不是第一次遭遇这个选择题。

　　2000年万达进军商业地产，并迈出全国扩张的步伐之后，为了快速回笼资金，第一批购物广场基本都采取了出售的方式。2004年，万达进行了一次战术调整，手下物业实现“改售为租”，由于降低了资金回笼的速度，万达一度放缓了商业地产扩张的脚步。

　　到目前为止，万达已经摸索出了独特的“资金方程式”。一方面是“以售养租”，即在一个城市综合体中，购物中心和酒店物业由万达自持，而居住社区以及写字楼等项目则直接用于出售，这样既能保证长线的租金收入，亦能通过销售迅速实现部分资金的快速回笼。另一方面，“订单式”先租后建的模式，也消除了万达招商的后顾之忧。

　　“‘以售养租的做法，很多公司都有，我们的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成了核心竞争力。”万达企业文化部负责人解释道。

　　尽管对市场环境有所担心，但杨红旭还是表示：“万达的情况比较特殊，因为它是专注于做商业地产的。而且它的这种开发经营模式在前几年的发展当中已经获得了一定的积累。”