上海高星级酒店颓势难改

 　　中国投资咨询网讯　“上海世博会将直接拉动消费600亿元至1000亿元，其中酒店业受益程度达34.3%。”几个月前，赵焕焱还信心十足。

　　2008年金融危机之后一直步履艰难的高星级酒店，把世博会当成了行业转折的最好机会。

　　赵焕焱是华美酒店顾问机构首席知识管理专家，国内最早开始研究世博会期间上海酒店房间数缺口的专家之一。他的估算其实还偏于保守，另一个在业内流传甚广的酒店业受益数据是“41%以上”。

　　在赵焕焱的测算模型中，F1大赛对上海高星级酒店的影响，将是世博会影响力的最贴近参照。

　　但结果却大大出乎他的意料。

　　世博会拉动效应低于预期

　　往年F1大赛的时候，很多高星级酒店总经理都能接到内部电话，要求帮忙安排房间。但2010年F1的时候，却“没听哪个总经理说接到了类似的电话”。

　　2009年F1大赛期间，上海五星级酒店的入住率整体提高了23%。F1赛场所在的嘉定区13家高星级酒店，房价则提高了63%。

　　2010年F1大赛更加紧凑，只有4月16日到18日3天，按以往的经验，赛事持续时间越短，人流量就越集中。但事实是，嘉定区4月中旬四星级酒店平均价格为500元左右，三星级酒店平均价格为250元左右，与平日基本持平。上海市区酒店价格则是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。

　　随后的事实表明，世博会期间五星级酒店的表现，“远远低于预期。”仲量联行高级副总裁吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》，2010年3到4月，世博会众多场馆进入最后筹备阶段，大批场馆代表来到上海，他们大多入住高星级酒店。即便如此，上海高星级酒店的业绩表现也不理想。

　　华美酒店顾问机构提供的数据也显示，临近世博的筹备期没有给上海的高星级酒店带来明显增长的收益。

　　2010年第一季度，上海入境过夜接待人数增长了24.41%。

　　星级酒店平均入住率为52.99%，比2009年提高了7.11%。其中，五星级和四星级酒店入住率分别为56.34%和52.43%，只提高了10.47%和9.42%，仍在60%的警戒线以下，而且，平均房价分别为967.08元和503.86元，分别下跌了2.52%和2.78%。

　　也就是说，即使入境过夜人数有了较大增长，但上海的高星级酒店依然在以降价的方式推升入住率。

　　于是，很多高星级酒店在4月份陷入了世博会期间房间定价的烦恼。

　　“前几个月的市场表现，让大家对世博期间的入住率很吃不准。都搞不清楚世博会究竟能起到多大的拉动作用，所以，我们很难确定，究竟应该在世博前预订出多少房间。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信说。

　　考虑到金融危机的影响逐步减弱，2010年高星级酒店业的经营状况本该有一定的回升，有世博会开幕式的5月份，应该是上海星级酒店业的最高峰。

　　华美的抽样调查显示，上海五星级酒店的5月预订房平均房价比2009年上涨了20%，最高上涨到1600元左右，四星级酒店房价最高上涨到700元。以最高房价计算，这比第一季度平均房价分别高出600多元和近200元。

　　但按照仲量联行历年公布的数据，1600元的价格，只是2006、2007年的年平均房价，只比2008年的年平均房价高100元。

　　即使是在高峰时段卖出了往年的年均价，“上海也只有个别高星级酒店达到80%的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70%左右。“如果没有世博会，今年高星级酒店业的表现还要惨淡。”吴嘉保称。

　　10年畸形发展结出恶果

　　一边公认早已供大于求，一边快速膨胀，上海高星级酒店业持续10年的怪异发展模式，终于结出了恶果。

　　1998年，中国高星级酒店业开始全行业的亏损。1998年到2000年，全国高星级酒店亏损分别为45.56亿元、53.64亿元和26.43亿元。

　　2000年，国内学术界公认，高星级酒店已经供大于求了，北京、上海等一线城市的情况尤其严重。但是，2001年，上海申办世博会成功，上海酒店业出现了与众不同的倒金字塔形现象，即星级越高发展越快。2004年，随着上海国际金融中心定位的明确，大批国外金融机构来到上海。“要的都是最好的酒店，最高的价格。”当年，中国高星级酒店开始赢利。

　　2005年，高星级酒店业赢利10亿元，2006年，赢利33亿元。高星级酒店业开始了新的一轮大发展。这一年，上海高星级酒店房价首次超过香港。

　　危机，在快速发展中被忽视了。

　　2004年到2007年，上海五星级酒店的入住率一路下滑，分别是75.73%、72.33%、72.59%和68.23%。

　　2008年10月，上海高星级酒店进入了有史以来最艰难的时刻。“2008年10月，一家五星级酒店的中层告诉我，最惨淡的一天，他们的入住率只有4%。就是到了2009年2、3月份，很多高星级酒店的入住率也都不超过10%。”赵焕焱说。

　　酒店业2到3年建造周期的滞后效应，让上海高星级酒店依然保持着高增长。

　　按照仲量联行提供的数据，2005年上海主要国际品牌高星级酒店房间数为13922间；2005年到2009年，每年的增量分别是1432间、3499间、4384间、3530间、5278间。

　　2010年，预计还将新增11023间。这样，到2011年，上海主要国际品牌的高星级酒店房间数将达到43068间，相当于2008年总量翻一番。2011年到2012年，还将分别新增2732间和2510间，到2012年，主要国际品牌酒店供应为48310间。

　　吴嘉保的预测更加悲观。“ 如果2011年上海不再有新的大型活动，上海高星级酒店的效益还将进一步下滑。”

　　酒店业狂飙的幕后推手

　　房地产企业是上海高星级酒店业快速膨胀的最重要推手。实际上，高星级酒店业开始大量增加的2006年前后，正好也是上海房地产快速发展的开始。

　　“按照国际上的经验，高星级酒店出现大规模过剩的情况并不多见。”钟金华是上海一家五星级酒店的股东，2007年前后，钟金华所在的私人房地产企业在上海开发了一个大型商务楼盘，作为配套，他们在楼盘周边建造了一家酒店，并委托给一家国际酒店管理集团经营。

　　“在上海投资建造一家五星级酒店，起码要10年以上才能收回成本，而国际上一般的年限是7年。”钟金华称。

　　五星级酒店的经营成本非常高，五星级酒店的房间和服务人员比例在1比1.5左右，远高于写字楼和商铺，五星级酒店的投资成本却相当于写字楼和商铺的两倍。

　　再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修，“前几年好不容易刚赚了点钱，就要投入装修了。三五年之内是不可能有大的回报的，另外还要支付银行贷款的利息。”从这个角度来说，高星级酒店业投资本该很难出现过剩投资的非理性现象。

　　但房地产的暴涨却抵消了这些限制。“对房地产企业来说，建造酒店主要有4大好处。”钟金华说，第一个好处就是避税，“比如我们今年赚了10亿，投8亿造酒店，所得税的基数就变成了2亿。另外，建酒店在各个区域都是受欢迎的，说不定还能赚到更多的政策优惠。”

　　最重要的是，“住宅是一次性生意，但酒店摆在那里，是不断增值的不动产，建一家酒店，光地皮的升值都非常可观。”钟金华说，此外，酒店还能提供长期固定的现金收益，并且能够带动周边地产升值，“对房地产企业来说，建造酒店更大的收益在于附加价值。酒店业投资过热，和房地产市场的快速膨胀关系密切。”

　　行业畸形根源

　　在研究酒店业的各类文献中，来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。言下之意，是这些上海高星级酒店的主要投资者都不专业。

　　“有家跨国公司想包一个酒店搞活动，负责人一连走了14家酒店都没有下单，说要是在国外，一般走个五六家酒店就可以定下来了。这就说明，上海的酒店千篇一律，没有特色。”赵焕焱说，房地产企业开发酒店，大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。“造好就包给国际酒店集团管理，坐等不动产升值。事前没有明确的规划，事后也不介入管理。”

　　聘请国际酒店集团的确是国际通行的办法，但中国的开发商选择了一种错误的模式。

　　目前国内最普遍的模式是，国际酒店管理集团纯粹管理，不涉及酒店投资，而是按照营业收入收取固定的管理费；而在欧美和日本，酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于，中国高星级酒店的经营风险，完全是由酒店业主来承担的；在欧美和日本，风险则完全在跨国管理集团。

　　20多年来，外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4%。赵焕焱说，目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌，“北京57家五星级酒店中一半以上都是跨国公司品牌管理的。每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元，而他们是不需要承担任何风险的。”

　　风险和收益不对等，推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。

　　在20世纪，国际酒店集团还遵循着一条铁律，就是在同一个城市里，同一个酒店品牌只管理一家酒店。“但现在，不少国际集团在同一城市有3到4个品牌，同样品牌在同一个城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店总量可以达到10家以上。”

　　在过去几年中，酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。但一旦行业进入不景气周期，大量矛盾就暴露了。

　　一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧，当酒店经营不善的时候，酒店业主希望维持充足的现金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值，总是把降价作为最后不得不使用的手段。

　　“所以，酒店降价也是上海高星级酒店退无可退的证据。”钟金华说。

　　“10月后，上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。”赵焕焱说，上海高星级酒店以价格换入住率的价格大战已无悬念。

　　酒店业扩容仍在继续

　　即便如此，上海酒店业的扩容仍未停止。

　　4月底，全球第二大酒店管理集团温德姆国际酒店集团(Wyndham Hotel Group)就在世博园周边一次开出两家酒店。

　　位于南外滩的兴荣温德姆酒店拥有321间客房，属于该集团旗下最高端的超白金五星级品牌。和兴荣温德姆酒店隔黄浦江相望的，是该集团旗下另一个五星级酒店品牌，“两个酒店只隔一个杨浦大桥。”温德姆首席执行官Eric Danziger称，虽然上海的高星级酒店业已现颓势，但另一个不容忽视的问题是，“随着各大国际酒店管理集团在上海布局越来越密，好的地段已经比短期的经营效率更加重要。”

　　Eric Danziger说，2011年，该集团还将在上海开设一家新的温德姆宝莲大酒店，同样是五星级。

　　“一个肯定的结论是，上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期。”但2010年高星级酒店的大幅增长，“是很多酒店为了抢世博商机而提前开业，并不是为了世博而新开酒店。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信说。

　　章伟信认为，国际酒店品牌并不会减慢扩张的步伐，首先，酒店业经营并不是短期行为，谁也说不好接下来的几年里，上海的两大中心建设会不会造就另一个酒店业大发展，所以也没人敢就此放弃珍贵的资源；另一方面，行业艰难也是兼并重组的最好机会。

　　更何况，即使挺不过这段艰难的时期，酒店品牌没有风险，大不了拍拍屁股走人；“酒店业主也不会退缩，因为他们要的是附加效益而非经营效益，酒店经营再不好，跟地皮的升值相比也是个小问题。”赵焕焱说，一片萧条中，行业模式的转变却依然缺乏动力，“行业还在快速膨胀，矛盾继续在积累。”