华侨城获资20亿 “旅游+地产”模式借东风

 　　当多数房企只能望中期票据而兴叹时，华侨城则再次证明了“树大好乘凉”这一道理。

　　中国投资咨询网讯　8月3日，华侨城集团发行3年期的中期票据20亿元，票面年利率仅为3.39%。尽管华侨城集团内部人士表示所募集资金不会直接用于房地产开发，但定位于旅游地产的华侨城A仍有望从中获益。

　　“票据是由华侨城集团发行，因为去年集团已经整体上市，部分资金会归上市公司使用。”华侨城集团内部人士表示。

　　依据此次中期票据募集书，所募集资金将主要有3个用途，5亿元用于补充集团旅游及电子业务的营运资金，10亿元用于置换银行贷款，剩余5亿元用于武汉欢乐谷项目建设。

　　“相对于去年华侨城集团发行的30亿元中期票据不参与任何房地产项目的开发，今年在方案中已经巧妙地加入了欢乐谷旅游城项目。除此之外，尽管集团表示票据融资将不投资武汉项目以外的地产，但并没说不可以为地产开发产生的信贷进行置换。”长城证券一位分析师认为。调控当头，20亿元的票据融资或将为债台高筑的华侨城A舒缓燃眉之急。

　　一波三折

　　此次的20亿元票据融资，是2009年8月华侨城集团获得50亿元中期票据注册资格的延续。

　　彼时，在获得资格后，华侨城集团旋即募集了第一期的30亿元，然而余下的20亿元发行过程如今回顾起来却颇显“一波三折”。“早在第一期募集之初，华侨城集团就算好了要在当年的四季度用完剩下的额度，结果却再三延迟，从去年四季度推到今年3月，又推到8月。”上述地产分析师表示。

　　对于这种拖延，华侨城集团内部人士表示:“注册后的2年期内，我们都可以择机发行，拖延也是因为当时的市场不够理想。”

　　在业内人士看来，此前的两个发行时间节点都不凑巧地遇到了市场波动。“从去年年末开始，关于通胀与加息的消息不断，债市开始不稳定;而今年3月份左右，随着一揽子调控政策出台，当时主流机构的加息判断更为强烈，银行信贷也压缩了票据额度。”银河证券债券分析师吴天舒表示。

　　“尽管票据业务银行会收取承销费用等中间费用，但票据融资本身利率低，业务利润比不上信贷，再加上加息预期对结转票据利差压缩的判断，整个市场都不是很积极。”吴天舒表示。但在一位接近华侨城集团的人士看来，华侨城票据发行的一波三折还要再多层含义。

　　“确实有市场的原因，但拖延也有地产的因素，华侨城一直在寻找票据融资与地产业务的契合点，这次资金分配中就有地产业务。”上述人士表示，在最早申请时，华侨城集团并没有使用地产业务的名义。

　　但在市场人士看来，华侨城地产业务的缺血迫使集团寻找信贷置换之外更加直接的输血方式。而这一契合点，就是旅游地产。此次的20亿元中将有5亿元进入华侨城武汉欢乐谷项目。

　　“旅游业是受政策支持的行业，前不久国务院办公厅关于旅游业的指导意见就明确提出了支持旅游企业发展中期票据、短期融资券等融资方式，华侨城正在此例。”上述长城证券分析师表示。

　　债台高筑

　　然而在华侨城集团急于为地产业务打通输血渠道的背后，却是其地产业务遮掩不住的资金链紧张状况。

　　分析人士认为，尽管“旅游＋地产”的发展模式不失为一种朝阳方向，但其资金占用量较大、资金周转率低、资金回笼较慢的缺点也正在考验着华侨城A的资金实力。

　　据华侨城A一季报，在华侨城集团313亿元的负债中，华侨城A就占去了近259亿元。

　　“这其中大部分都要归因于地产业务，并且短期的流动负债压力也很大。”长城证券分析师认为，地产开发造成的负债率偏高、流动负债堆积以及今年以来地产业务的进一步拓展都成为了华侨城A财务偏紧的原因。

　　一季度末，华侨城集团及华侨城A的总负债更是分别达到了312亿元、259亿元，而其中流动负债占比均超过了85%。

　　“华侨城A面临着一定的流动性压力。”天相投顾地产金融分析师表示，尽管2009年地产项目大卖，但截至去年年末华侨城A账面资金仍然不足30亿元，“还债以及再投资占去了大半，如果有1年内到期的偿债，其压力就会更大。”

　　“随着华侨城这几年旅游地产项目的滚动开发，这种资金需求会越来越大，那就只有寻找一些期限长、成本低的资金进行置换拆借，保持开发节奏。”上述天相投顾分析师认为，母集团的中期票据恰恰成为了华侨城A眼中最合适不过的置换资金。

　　据募集说明书显示，截至中期票据发行，华侨城待偿还债务融资工具余额共计50亿元，分别是2011年3月29日到期的20亿元短期融资券及2012年9月1日到期的30亿元中期票据。若加上本次的20亿元中期票据，华侨城待偿还债务融资工具余额共计已达70亿元。

　　然而并是不所有的地产企业都能那么幸运地得到中期票据这笔优质资金。

　　“地产企业的负债率普遍偏高，很难申请到属于信用债的中期票据，多数还是走公司债通道。”吴天舒表示。