金融街旨在高业绩加速商业地产

　　2011年全年业绩每股0.59元，超预期：金融街今天公布了全年业绩，期内实现营业收入81.1亿元，净利润17.8亿元，同比分别增长30.5%和30.2%,合每股收益0.59元，超出我们预期13%,超市场预期23%.期末公司宣布每10股派2.5元（含税）。

　　正面：

　　毛利率提升7.4个百分点至32.9%:主要受结算均价上升以及租金上涨影响，房地产开发、物业租赁和经营业务的毛利水平均有提升。预计未来两年毛利率将进一步提升。

　　房地产合同销售大增，未来两年业绩高锁定：期内实现签约面积86万平方米，合同额162亿元，同比增长54%.期末预收账款90亿元，较上年大幅提升219%,占我们未来两年收入预测的43%。

　　在手现金达139亿元，资金实力较强：主要得益于期内143亿元的房产销售回款（较上年同期增长91%）。

　　负面：

　　净负债率上升16个百分点至43%,主要源于期内借款增加。

　　由于期内土地购置和工程款支出较多（达139亿元），因此经营活动现金流下降58%至负25亿元。考虑到现金丰富，财务压力并不大。

　　发展趋势：公司期末拥有房地产开发权益土地储备788万平方米，自持物业54万平方米，项目主要集中在北京、天津、惠州、重庆和南昌。

　　我们认为未来公司仍将以北京和天津为中心，并将继续加强商业地产开发。预计未来两年公司租赁收入将维持较快的增长速度，而商品房销售带来的现金流有助于支持公司稳健扩张。

　　估值与建议：基于公司良好的销售表现，我们上调2011年盈利预测至每股0.68元，并引入2012年盈利预测每股0.85元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为10.4、8.3倍，对2011年净资产值有47%的折让，估值具有吸引力。我们看好公司商业地产发展以及较强资金实力支撑下的扩张能力，重申“推荐”评级。