【21世纪经济报道】政商合谋：逾5000亿的旅游圈地运动地方政府政绩驱动

　　5月14日，今典集团联席董事长张宝全在微博上透露“5月15日飞拉萨，汇报拉萨7平方公里文化创意旅游区规划。”并附上地块照片，“桃树远处是布达拉宫。”

　　拉萨尚少有地产商涉足，但在以风景名胜聚集的云南，早已卷起一阵圈地狂潮。

　　据本报记者了解，云南丽江、大理、西双版纳、洱海、腾冲等风景沿线，目前均被以“旅游地产”开发的名义进行瓜分。

　　不仅是云南。楼市严厉调控下，旅游地产或许成为房企改变困境的探路之举。

　　但旅游地产狂潮背后，不成熟的产业开发模式，以及蜂拥而上的竞争，令其仍然只是住宅和零散商业开发的幌子而已。

　　逾5000亿投资之下，泡沫正在翻滚。

　　圈地狂潮

　　海南清水湾业绩占雅居乐近年收入的三分之一，而该公司已悄然在西双版纳圈下一个占地约2.7万亩、投资总额达200亿元的旅游地产项目。5月4日，雅居乐地产董事局主席陈卓林造访西双版纳，赢得当地官员盛大欢迎。

　　不久前的4月12日，西双版纳国际旅游度假区项目开工奠基，这个由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股5家国内知名民营企业联合投资的旅游地产项目，投资规模150亿元，被当地政府称为“西南地区投资最大的旅游度假项目”。

　　此外，包括世纪金源集团、万达集团、保利集团、中国平安、云南城投、华侨城等在内的众多大型开发商和财团，已经在西双版纳这片热带雨林中跑马圈地，划好了各自的领地。

　　西双版纳只是冰山一角。据本报记者统计，我们所熟知的那些国内的风景名胜，如今都已插上了国内房企的“红旗”。如中坤集团在普洱、雅居乐在三亚和腾冲、碧桂园在张家界等，哪里是风景名胜，哪里就有地产商的影子。

　　大型房企在旅游地产领域的布局早已全面铺开。本报去年曾经报道，万达集团携几家民营企业，在北起长白山，南至鼓浪屿的多个旅游胜地，预计投资规模接近1700亿元;龙湖地产自2010年开始，耗资49亿多元在烟台养马岛和市区内共获得6300多亩土地。连万科也按捺不住，今年4月在青岛、唐山、南充拿下5个项目，基本用于开发旅游地产。

　　央企也不甘落后。中弘股份5月12日公告，拟与中国中铁组成联合体，按比例共同出资参与海口市东海岸如意岛项目的竞标，其中，中弘股份占比45%，中国中铁占比55%。如意岛为人工填岛项目，预估面积约6.12平方公里。

　　大量房企涉足旅游地产，已经发展成为名符其实的“圈地运动”，泡沫隐现。中信建设证券报告指出，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。

　　本报记者根据各家公司公开数据不完全统计，截至目前，国内开发商涉足旅游地产(包括合作)的拟开发规模超过5000亿。

　　旅游地产是个伪命题?

　　旅游地产或为房企在楼市严厉调控下，为继续生存而寻找的一块“跳板”。

　　据国家统计局数据，2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，其中，住宅投资10818亿元，同比增长13.9%，增速回落5.1个百分点。调控对住宅的抑制作用明显。

　　“从政策调控到土地政策及趋势到长期利润上看，目前住宅地产调控从紧，商业地产仍是‘商住倒挂’，旅游地产或是调控背景下房地产商的另一条可选之路。”亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣分析，如今楼市基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势，由于地产和旅游资源的稀缺性，二三级城市旅游地产热或将如海南旅游地产发展一般，引发二三级城市新一轮跑马圈地，从而推动房价上涨。

　　对于传统开发商来说，布局旅游业，很大部分是“曲线”做地产，即卖配套的住宅和商铺。“旅游地产最大的问题就是拿旅游之名行地产之实，以突破限制严格的调控政策。目前来看，炒作旅游地产概念的目的，主要还是推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。”谢逸枫表示。

　　从商业模式和盈利模式而言，即使是国内现在发展最好的旅游地产开发商华侨城，仍然未能实现真正以旅游方面的收入来支撑的盈利模式。华侨城年报显示，尽管主题公园和文化表演也能带来门票和演出收入，但华侨城真正的盈利仍来自于项目配套住宅的销售收入。

　　雅居乐的清水湾项目，号称旅游地产，其实主要由住宅提供溢价红利，随着调控发威，海南成交急剧下滑，项目便陷入尴尬境地。美林在5月7日的研报中指出，一季度是海南楼市的传统销售旺季，但清水湾整体销售额同比下降32%。

　　因此，标普对于雅居乐将清水湾模式复制到云南并不看好。其分析师称，开发商与当地政府的意向协议一般都很长，如果雅居乐想尽快投入实现产出，对资金的要求会很高，而这也将增加风险。这也是其他绝大部分旅游地产开发商面临的问题。同时，旅游地产受经济影响大，不是刚需产品，销售对象并不稳定。

　　地方政府政绩驱动

　　在旅游地产狂潮背后，一直有一只“看不见的手”：是地方政府的积极主动，推动了旅游地产开发热潮。

　　早在2010年8月17日，中国房地产协会副会长朱中一就在“旅游导向型土地发展国际高峰论坛”上表示，在全国各省市制订的“十二五”规划中，已有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业。

　　“我们经常接到各个地方的邀请去进行开发，他们希望能复制深圳的模式，”华侨城内部人士对本报记者表示，华侨城因其最早开始做文化与旅游地产的开发，受到各地青睐，但公司对选择在何处拓展非常慎重。

　　业内人士分析，旅游地产热的背后，与地方政府的利益驱动不无关系。地方政府通过引入房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助解决就业问题，旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一箭多雕。

　　去年以来，土地市场持续低迷，土地流拍频现。但国土部最新数据显示，去年全国土地出让金收入仍达3.15万亿，创下新高。有不愿透露姓名的开发商对记者透露，很多地方以招商引资进行旅游开发名义挂牌出让土地，尤其是三四线城市。在开发商几乎都会先行开发别墅等高端住宅产品。

　　旅游地产项目的开发，势必对投资区域的资源环境带来影响。博森公司在西双版纳白象湖的“填湖事件”就是一例。有消息称，国家土地督察成都局已就上述情况展开调查。

　　西双版纳州招商局副局长张志勇撰文称，西双版纳旅游地产发展缺乏整体规划，存在破坏性开发利用、浪费稀缺资源等问题。同时，受国家土地等政策因素的影响和制约，一些优势项目的落地较为困难。

　　云南省政府表示，日前正酝酿出台旅游用地新规，尝试以转包、出租、股份合作的方式，减少旅游项目的征地规模。