高收益信托备受追捧 35%高收益率暗藏风险

　　近日，波士顿咨询公司和建行私人银行发布的《2012年中国财富报告》显示，中国高净值投资者对信托和理财产品的热情越发高涨：在今年的调查中有超过六成受访者表示愿意投资于信托和理财产品，去年同期比例则为五成左右。同时，受访者中分别只有17%和24%的人表示了对投资股市或购置房地产的意愿，均低于去年同期水平。

　　高收益从何而来？

　　用益工作室首席研究员李旸介绍说：“目前市场上预期收益率超过10%的信托产品，大多是属于融资类信托，这类信托的融资主体主要是工商企业和房地产项目。”

　　一般来说，一个企业或项目缺钱时，首先想到的就是去银行贷款。但是目前尴尬的现状是，受“扶植中小企业”政策的影响和战略布局的考虑，许多中小银行都将贷款的重心放到利润相对较高的中小企业贷款上。而国有大行在向企业发放贷款时，更倾向于大型国有企业或央企，并且对抵押物的要求很高，必须是企业自己名下的土地或者厂房。

　　银行的路走不通，民间借贷资金利率凶猛而且零散，许多缺钱的企业只得转而通过信托公司融资。道理是一样的，资质较好，抵押物充足的企业或项目，很容易就可以找到信托公司。而像一些资金链紧张的房地产企业，项目缺钱，但是未来的销售预期并不乐观，就只有一些风格激进的信托公司才敢接手，相应的融资成本也会比资质好的融资方高出一些。

　　“融资类信托实际上类似于融资主体通过信托公司向投资者借了一笔钱，承诺到期归还并且付给投资者一定的利息。你借出这笔钱承担的风险越高，借款的利息也就越高。”一位银行业人士这样描述。

　　融资类信托的风险主要体现在融资主体的还款能力出现问题，例如经营状况不好或者项目回款困难造成现金流无法兑付信托产品的本息上。

　　梳理了今年以来出现兑付风险的信托案例，其中主要涉及到房地产信托和工商企业信托。虽然这些信托案例都通过处理抵押物、信托公司兜底、AMC接盘等方式惊险过关，但是这其中蕴含的风险仍然不容忽视。

　　另外，值得注意的是，今年下半年以来财产权信托发行量大增，预期年化收益率大多在8%-10%，有业内人士指出此类信托实际上是变异过后的融资类信托。

　　最近密集发行的财产权信托，大部分都是以信托收益权作为标的的项目，企业承诺到期回购实现本息的兑付，完全脱离了财产信托的本质。某信托公司高管彭先生指出：“现在大多数的财产信托，实际上就是信托公司变换一种形式来进行融资，并没有真正地在做投资。”

　　35%收益率，敢买吗？

　　四川信托最近正在公开募集的“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划”（下称“复星豫园计划”）喊出了35%的预期最高收益率，一时间吸引了众多关注。

　　这款信托的独特之处在于，通过信托融资，然后以PE模式运作。四川信托发起集合信托计划作为LP，与复星集团和豫园商城发起的GP公司成立有限合伙企业。同时，复星旗下公司浙商复星和豫园商城分别作为LP跟投，有限合伙企业将资金用于股权投资商旅文概念项目。

　　引入信托的便利之处在于，信托计划整体作为LP不仅可以破解PE中对LP的名额限制，而且可以利用信托的制度优势免税。

　　和传统的固定收益类信托不同，这款信托计划的投资收益属于浮动收益。推介材料中提道：当基金所投资的项目公司产生销售收入的现金流后，在留足项目公司自身建设所需资金后，可向基金及信托投资者分配收益。根据GP测算，若基金投入项目公司资金IRR在25%-40%，信托投资者的预期收益可以达到年化22%-35%左右。

　　这类信托产品的收益率在一定的区间内浮动，35%只是预期最高收益率，到期时能否实现还未知。另外，“刚性兑付”并不适用于此类信托产品。李旸评论说：“这种项目信托公司是作为LP（有限合伙人），控制权是在别人手上，信托公司并没有控制权，所以宣传时说收益有多高，这是个不确定的因素。具体能否实现最高收益率还是要看投资项目的销售收入。”

　　推介资料中显示，目前基金的拟投项目包括徐州回龙窝项目和泉州晋江项目。据代销这款产品的利得财富工作人员介绍，徐州回龙窝为投资的首选项目。目前回龙窝的棚户区改造工作正在推进，徐州市政府有意将回龙窝打造成具有历史街区特色的活体城市博物馆。但是“复星豫园计划”尚未取得该项目的土地使用权，未来项目能否开展还是未知数。

　　从推介书中的项目效果图来看，“复星豫园计划”将在回龙窝地块兴建高端住宅、酒店、私人会所、购物中心和民居博物馆等一系列商业项目。

　　一般来说，商业地产项目的培育期大概需要5-10年，按这款信托计划的最长期限5年来推断，除去取得土地使用权和项目兴建的时间，在信托计划运行期间，商业地产项目刚刚开始进入培育期，在计划结束时产生的销售收入并不乐观。

　　这款信托计划的风控措施包括：成立时的跟投机制，运作过程中四川信托拥有一票否决权和计划结束时的回购机制。

　　与运作模式相似的“华润信托银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划”（下称“华润银泰计划”）相比，“复星豫园计划”的风控措施可谓是“弱不禁风”。

　　“华润银泰计划”中，投资项目公司关联方出资4亿元充当劣后资金，并将剩余股权作为质押担保，由于风控措施相对比较完善，上市10天即被销售一空。

　　而在“复星豫园计划”中，并没有抵押物和关联方提供担保，仅有的保障措施就是如果信托计划结束时还有物业未售出，四川信托有权单方面降价处置。