银行业难抑贷款冲动 市场已接手房地产调控？

　　“我敢打赌，那里肯定有不少空置房。”7月31日的晚上，站在浦东大道720号的国际航运大厦28楼，一位江苏知名企业家指着窗外不远处的一处“黑灯瞎火”的商品房楼盘感慨，“你能想象我的老家居然有2/3的空置房吗？”

　　但让这位企业家迷惑的是，“供过于求”的房地产市场没有像一般经济规律那样，在价格端表现出“冰冷”的态势——8月1日，发布的数据显示，7月，全国100个城市住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，这是自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.10个百分点。

　　与此同时，昨日梳理了3月18日至7月31日召开的17次国务院常务会议后发现，仅在3月27日和6月26日的两次会议中，官方提及“房地产调控”。

　　楼市异常火热

　　陆续出来的数据，对楼市而言，没有坏消息。

　　报告显示，从环比数据看，7月上涨的城市比6月减少了10个，但涨幅在1%以上的有33个，较6月增加了7个。同比看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比6月扩大0.54个百分点。

　　官方数据同样很强劲。国家统计局7月中旬发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，6月新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为69个和68个。这比2012年6月的情况要好得多——当时，70个被统计的城市中，6月全国新房同比2011年下降的城市高达57个，持平的有2个，上涨的仅有11个。

　　不仅是价格。国土资源部法律中心发布的最新中国土地市场指数显示，经过一个季度的短暂调整之后，地产市场重新进入景气区间，且全国地产景气指数进入红灯过热状态。国土部法律中心室主任孙英辉对媒体的说法是，上半年房企回归一线城市，土地市场需求进一步扩大，“这加大了房地产调控难度”。

　　更火爆的是土地市场。8月1日发布研究报告称，其监测的10个典型城市在7月份的土地出让金收入和土地成交价格均创下最近3年的新高。仅7月份，10个典型城市的土地出让金收入达到912.9亿元，环比增长54%，同比增长155%。

　　再融资被放行？

　　火热的情况延续到了资本市场中的房地产股。尤其是，目前除了超预期的“促进房地产市场平稳健康发展”信号之外，坊间还传出房企再融资整装待发的消息。双重利好支持下，地产股表现强势，连续两个交易日上涨2%。

　　日前，有媒体援引消息人士的话称，分管融资的证监会副主席姚刚，已批准了有关恢复房企上市、再融资和重大资产重组的相关决议。但受制于房地产的投资属性，此次的房企再融资解冻会优先向保障房或城镇化等概念房企打开。

　　结合7月初，金丰投资、宋都股份、新湖中宝、中弘股份、荣丰控股等一批涉房企业先后因“筹划重大事项”而宣布停牌的行动，让市场对于房企再融资解冻的消息信任度有所提升。

　　事实上，早在6月底，有关A股房企融资政策开闸的消息便在坊间流传，不过，针对此消息，证监会并未给出明确表态。

　　“大规模的再融资可能并不现实，但从此次中央政治局会议的表态来看，针对某些特定领域放开房企再融资的可能性在进一步加大。”沪上一家券商资产管理子公司投资经理表示，“政策态度缓和有利于房地产行业估值提升，不过，政策面传递的信号还有待进一步的确认，投资是反弹而非反转，需要保留一份清醒。”

　　贷款冲动难抑

　　更纠结的是银行。在风险与高利润之间，银行怎么选择？

　　“总行要求高度重视房地产贷款风险，但并没说让我们紧缩这块贷款。”一家股份制银行信贷部负责人称，“银行目前面临着实体经济需求低迷，导致议价能力下降的困扰，比较之下，还是做房地产贷款有利可图。”

　　议价能力下降，揭示了一个新的事实：银行和房地产商“攻守异位”。工商银行上海市分行某支行信贷经理说，“以前是开发商找上门，我们从中挑选贷款对象。现在变成我们主动去找他们，优质的房地产贷款资源甚至是多家银行争夺的对象。”

　　房地产项目资金链长、建造销售风险可控、利差相比其他贷款更优质，这些恰恰是为银行所看好的。

　　中信证券最新研报称，目前受到信贷总量管控，商业银行管理层在如何分配自有增量贷款的问题上，大型国有商业银行倾向于地产项目和平台贷款；而股份制商业银行和城市商业银行倾向于地产项目和中小企业贷款。

　　可以看出，大小银行都将赢利法宝押在地产项目贷款。中国人民银行公布的统计显示，2013年上半年，金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，同比多增7326亿元。而2012年全年，金融机构房地产类贷款增加1.35万亿元，这意味着，上半年的涉房类贷款已经接近去年全年。

　　值得注意的是，相比较对地产商的态度，银行对待个人房贷几近“吝啬”。从多家银行了解到，几乎所有的银行都取消了首套房贷的利率优惠政策，且对首套房贷的审批时间也有所拉长。此外，鉴于信贷额度、资金成本等因素，部分银行正逐步缩减个人房贷业务，倾向小微企业等利润更高的贷款业务。

　　“调控”几乎绝迹

　　最微妙的变化来自监管层。在2月20日推出“国五条”之后，今年以来，关于“调控”的字眼几乎“绝迹”于官方表述。

　　据《国际金融报》统计，从3月18日至7月30日4个多月的时间，共召开了17次国务院常务会议。这其中，一次都没有单独以房地产市场或房地产调控为重点和主题的会议。同时，仅在3月27日和6月26日的国务院常务会议中，两次提到了“房地产调控”的字眼。

　　具体来看，一是3月27日的会议提到了“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设”的说法。

　　二是6月26日的会议则提及，“同时，还要抓好其他保障房的建设、分配和管理，做好房地产市场调控，促进房地产市场健康发展。”

　　如果不局限“调控”的说法，将范围扩大，加上“房屋”、“土地”或“保障房建设”等词语，17次国务院常务会议中，包括3月27日和6月26日在内，也仅有7次会议有所涉及。比如3月18日的国务院常务会议提到了“整合房屋、林地、草原和土地登记的职责”，4月3日提到了“深化土地管理制度改革”。4月17日和5月6日，国务院常务会议则分别提到了“加快落实保障性住房建设任务，确保质量和公平分配”和“健全保障房分配制度，推进公租房、廉租房并轨”。但在这些表述中，已经没有提到“调控”。

　　维稳为上？

　　对于上述情况，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成分析，“一方面，以往的地产调控政策没有达到消费者所期望的效果。另一方面，目前政府有关部门的想法可能是‘健康平稳发展’，不希望经济出现大起大落，即明白不能用过于严厉的方法对待房地产行业。”

　　兴业证券8月1日的分析或值得思考：“本次政治局会议对房地产行业的措辞从去年‘加强房地产市场调控和住房保障工作’转向‘促进房地产市场平稳健康发展’，体现了减少行政干扰，以市场为导向的政策意图，明确了市场预期。”

　　上海市政府参事、上海社科院房地产研究中心研究员张泓铭对《国际金融报》分析，中央政府在房地产调控上处于“思考阶段”，“我想，这也是很多人都在思考的问题”。

　　“我们要看到，在金融安全等因素面前，有关部门认识到了地产行业的风险。但与此同时，站在房地产市场的角度，由于其影响的产业链十分庞大，因此，也要看到地产行业所带来的切实利益。”张泓铭解释。

　　那么，未来的地产调控到底该怎么走？该不该调控？对此，尹伯成认为，归根到底，市场还是要建立长效机制，“比如，房产税就是一个方法，至少会对市场看涨的预期有所打压”。但现在还不到时机，地方政府对土地财政依赖性太强，国家不希望经济出现大幅度波动，希望健康平稳所以现在不可能做到。

　　中信证券首席经济学家诸建芳认为，中国房地产市场不是一个全国统一的市场，带有很强地域特点，“从中央政府角度来说，应尽量避免采取统一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些具体的措施，这样可能会对房地产行业的正常发展更有利”。