承保投资双驱动 险企扎堆养老地产

　　8月下旬，华夏人寿宣布将与青岛市政府、绿城集团、北京大学第一医院合作在青岛崂山湾建设大型国际化健康养老产业园。

　　截至目前，根据公开资料显示，已有泰康、国寿、太平、平安、新华、合众、华夏人寿7家保险公司开展养老不动产项目。不同险企的开发模式不尽相同，比如泰康采取建设、运营一体模式，全权控制养老社区每个过程；国寿、华夏、合众则采取与地产商合作的方式。

　　随着险企投资养老不动产项目的逐渐升温，险企可将传统承保业务与投资业务融合，实现承保与投资“双驱动”发展。

　　华夏人寿探路

　　当前进军养老产业拉长了保险业务的产业链，险企可以从单一产品延伸到不动产领域，同时险企可根据项目定制保险产品，实现承保与投资双互动。

　　按照华夏人寿、青岛市政府、北大第一医院及绿城集团签署的四方合作协议，华夏人寿携手绿城集团在青岛市崂山湾建设大型国际化健康养老产业园。预计项目投资上百亿元，合作方还有北大医院，按照规划，届时园区内将建成大型综合性三甲医院——北京大学第一医院青岛院区（拟命名）。

　　“医院建成后将是青岛本地最好的三甲医院，根据青岛市政府规划，崂山湾附近将成为青岛的海洋产业基地，而位于崂山湾的养老项目则定位为打造‘世界级高标准养老基地’，以吸引高端人才。”华夏人寿内部人士表示。

　　“华夏人寿与北大医院的合作，青岛项目只是其中一部分，未来将有更深入的合作，如推出健康险、医疗险产品。”上述华夏人寿人士表示，“绿城的强项是高端地产，这个项目的定位也是高端市场，绿城将负责园区规划设计。”

　　位于青岛崂山湾的养老产业园采取“只租不售”的方式，这是国内养老不动产通行模式。根据保险投资新政规定，“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”，这就限定了保险公司开发养老社区只能以“只租不售”的形式。唯一例外的是平安，采取“租售并举”方式，但销售部分为平安自有资金建设，而非保险资金。

　　华夏人寿董事长李飞表示，青岛养老园区将成为公司发展的里程碑，不仅标志着华夏人寿全面进军健康养老产业迈出了实质性步伐，还标志着公司经营模式的改变。

　　对此，华夏人寿相关人员表示，进军养老产业首先是拉长了保险业务的产业链，险企可以从单一产品延伸到不动产领域，价值提升不言而喻。其次，险企可根据项目定制保险产品，项目所需资金和投资期限可及时反馈到产品前端，然后开发、设计、销售相应的保险产品，这种特定的保险产品在销售人群、给客户的价值回报等方面与普通保险产品存在差别，即“承保与投资互动”。

　　而以往保险公司介入不动产的传统做法是用收取的保费做投资，缺陷在于二者互不关联，投资领域和收益率也受限制。

　　“这两年行业发展困难，保险公司用各种方式打破困局，对我们而言，这种承保、投资互动的模式更能提升公司价值和投资收益。”上述华夏人寿人士称。

　　截至2013年7月底，华夏人寿累计保费收入140亿元（保费分拆前口径），排名已从成立之初的全国各人寿保险公司第47位跃居至第10位，拥有357亿元资产。

　　商业养老市场存缺口

　　养老项目还是以保险资金为主，房地产资金为辅，资金期限匹配度较高的保险公司更适合养老产业的投资特点。

　　保险公司进军养老产业呈加速之势，除了华夏人寿外，还有泰康、国寿、太平、合众、新华、平安等6家保险公司开展养老不动产项目。

　　数家参与养老项目的保险公司人士认为，中国人口结构的变化，是驱动保险公司纷纷投身养老社区的原因。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，到2050年，我国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和，中国正步入老龄化社会，养老任务繁重艰巨。

　　“好一点的公办养老机构，床位非常空缺，未来商业养老市场空缺很大。”上述大型寿险公司高管表示。

　　已经进场的保险公司足迹遍布大江南北，以一线城市或一线城市周边风景名胜区居多：国寿的养老项目布局为“一南一北”，河北廊坊和福建厦门；平安的项目在浙江桐乡（含高桥和乌镇）；新华布局在广州、西安；合众在沈阳棋盘山、武汉；华夏人寿在青岛；太平在上海周浦；至于泰康则更多，北京、上海、广州均有分布。

　　从在建和拟建项目看，国内保险公司运作养老不动产有三种模式：第一种是建设、运营为同一主体，如泰康人寿成立“泰康之家投资有限公司”，通过“泰康之家”进行管理，设计、建筑方面出资请国内外顶级的专业公司；第二种是与开发商合作，如华夏人寿与绿城合作、国寿廊坊项目是国寿投资与中冶置业合作、合众人寿与集团旗下的地产公司合作；第三种是保险公司以股权投资的模式进入养老地产行业，通过战略性或财务性入股已运营较为成熟的养老地产企业。目前尚没有保险公司采用这种模式，但保监会2010年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》对此提供了政策支持。

　　上述大型寿险公司高管表示，尽管有房地产商参与，养老项目还是以保险资金为主，房地产资金为辅，资金期限匹配度较高的保险公司更适合养老产业的投资特点。

　　上述多家险企参与的养老地产短则两三年，长则六七年上市，泰康专注于高端养老，华夏拟建的青岛项目也定位于高端市场，合众定位中端市场，未来盈利状况，尚是未知数。

　　国内最早做养老地产的保险公司一位高管表示，由于商业模式较新，运营是否成功，仍需由市场来检验。“关键看保险公司整合资源的能力、对养老地产本质的把握，养老社区的本质是服务，希望保险公司不要偏离本质。”

　　险企在养老地产“攻城略地”

　　新华保险

　　与广州市政府签订战略合作协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。

　　在西安、武汉建立两个健康管理中心。

　　在北京延庆和密云的项目选点也获得董事会批准。

　　泰康人寿

　　2009年11月，在国内实施的养老社区项目获准，成为第一个获得试点资格的险企。

　　2011年年底在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院。

　　2012年6月旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。

　　中国人寿

　　2011年11月首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城在河北廊坊开工，占地约4平方公里，总投资约100亿元，计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区等功能片区的建设，为区域半径内提供良好的医疗保障。

　　在全国共有6个养老养生基地，形成“一南一北”养老养生示范基地的格局。

　　中国平安

　　2012年9月，首个进军养生养老产业项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。未来数年将在桐乡建立总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米的全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区。

　　合众人寿

　　2012年11月合众人寿出资3.7亿元拿下沈阳棋盘山市13宗土地。按照规划，其中7块为养老社区开发用地。

　　2010年合众人寿投资140亿元在棋盘山泗水科技城附近拿下2000亩土地。项目分为医疗、养老、休闲度假、养生四大板块，其中养老社区规划面积为10万平方米，800张床位，总投资约20亿元。

　　中国太平

　　2012年7月底中国太平集团在上海投资设立太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。