银保拟联手推以房养老产品

　　■ 主要采取倒按揭模式

　　■ 专家建议政府补贴支持该养老模式

　　在国务院常务会议明确要推进开展住房反向抵押养老保险试点后，上海的部分银行保险机构已开始了行动。

　　从相关人士获悉，上海银行近期将向市场销售“倒按揭”相关养老金融产品，建信人寿则将配合上海银行在领取年金等产品设计上做好对接工作。不过，随着市场化机构逐步介入“倒按揭”市场，专家则呼吁在政府补贴等政策因素进行支持完善住房反向抵押养老保险。

　　当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还，因与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

　　上海“以房自助养老”

　　仅成功6例

　　据了解，倒按揭模式实质在上海已经试点多年，但效果并不明显。此前为解决生活困难的老人养老的问题，上海于2007年推出“以房自助养老”模式，65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，老人可以一次性收取房款，由公积金管理中心再将房屋返租给老人，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心；其他费用均由公积金管理中心交付

　　目前，该模式已经停止。据相关民政部门负责人透露，该模式仅有6例成功的案例，原因则可能是很多方面。其中最主要的一条就是，房价如何计算，当时上海居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏；此外，大多老人还是难以接受这一模式，想将房子留给子女。

　　“但成功的案例能够反映出确实有老人存在这种需求。如果交由市场化来运作，未来效果是不是能够更好？商业机构如果不吃第一只螃蟹，就无法进一步尝试该块业务。”上述民政部门负责人表示。

　　实际上，已有银行机构在探索倒按揭模式。2011年10月，中信银行首推“养老按揭贷款”。据了解，贷款人必须要满55周岁以上，期限不超过10年，抵押率为评估值的60％。但据媒体称，该产品实际成功案例也并不多。其最值得关注之处在于，规避了房屋的产权转让，以抵押贷款形式来进行操作，银行再按月将贷款资金发放给老人。中信提供两种还款方式，一种是按月还息，到期一次性还本；第二种是约定每月等额偿还部分本金，银行按月自动扣收应还本息，贷款到期时借款人再偿还剩余本金和当期利息。因此，可以说，贷款人在一边使用按月发放的贷款时，一边按照还款计划偿还利息或本金。但当贷款人不能偿还贷款本息时，银行则将拍卖房屋以抵偿。因此，中信模式存在一个较大的门槛，即一般要求借款人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，以便于房产处置。

　　倒按揭推出时机成熟？

　　如何找到一套能够更为有效实行的倒按揭模式，也就成了关键。

　　上海银行今年7月就曾放风在研究倒按揭产品，当时提到的模式也是抵押。参照国外通行做法，老人作为房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后，每月支付给老人一笔固定的资金。老人将继续获得居住权，在老人去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息

　　上海银行拟推出的版本中将实现老年人为贷款主体，老年人去世后房屋由银行拍卖，拍卖所得资金来偿还本息。如果子女阻拦拍卖进行的话，银行将向法院申请强制执行。

　　多位专家表示，目前推出倒按揭的时机已经成熟。复旦大学经济学院教授封进称，城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7％和38.3％；中国城市自有住房拥有率为85％，高于美国、日本等；城市拥有2套以上住房的家庭占比约19％；随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会更快速增长。这些都将刺激倒按揭需求的增长。

　　多位专业人士提出，房价的高度波动性成为影响交易双方博弈的重要因素。封进称，如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。

　　封进称，在美国，联邦住房管理委员会为房价下跌导致的风险提供保险。政府为保险提供补贴，对于借款人承受不了的偿还额度提供赔偿。

　　封进称，目前上海机构养老、社区养老方面的政策已经很多，针对不同年龄段的老人有相关的补贴政策，但是金融机构涉及养老方面的业务还没有明确补贴政策。