个人房贷政策有望于今年出现拐点

　　在越来越多的断供、“弃房”现象发生后，数年来持续从严的个人房贷政策有望于今年出现拐点。日前，央行敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡现象的背景下，我国金融调控部门首度发声，力保首套房贷需求。

　　银行反映：大额房贷断供较多

　　本周一，央行召集15家主要商业银行分管副行长及相关部门负责人，召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。

　　针对银行提出的问题，央行副行长刘士余在总结讲话中指出，住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识(个人住房信贷业务)在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长“三驾马车”中的重要地位，不仅仅是为房地产行业。“去年开始，政府没有对房地产发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没出现问题。”

　　央行回应：支持房贷要“讲政治”

　　刘士余指出，“个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分。金融系统一端连着民生，一端连着党中央国务院。对(个贷业务)只能加强、改善，不能改变和丝毫动摇，是包容性金融、普惠金融的重要组成部分，(商业银行)必须坚持社会主义金融方向。”

　　刘士余强调，金融机构要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任。“不是让大家赔钱，做到财务可持续发展，保本、微利就好；不要过分追求商业可持续发展，不是赚钱越多越好，各行执行利率差不多就行。”

　　1 意见：信贷额度支持 反馈：仍需操作细则

　　南都记者昨日联系多家国有银行广东省分行获悉，目前四大国有银行均未收到总行有关上述精神的指示。业内人士普遍认为，会议没有做出硬性指标的要求，预计银行不会因此对房地产贷款出现实质性调整。

　　对于“合理配置信贷资源”的要求，有股份制银行房贷业务负责人表示，信贷额度年初已划定，中途要修改并不容易。其认为，此次座谈会并未形成有效力的文件，更缺乏商业银行可操作的实施细则。

　　“银行在额度上的把握以及定价上的选择都是市场化行为，央行的初衷尽管是好的，但是不会改变当前银行房贷业务的策略。”一家国有银行相关人士接受南都采访时表示，从目前看，央行并没有给予具体指示，预计不会要求各家银行对现有房贷业务做出调整。

　　“对银行的市场行为，央行类似引导的方式很难奏效。”交通银行金融研究员徐博也认为，在没有具体约束的情况下，此次座谈会对商业银行的指引效果预计不会太明显。他指出，想要加大对刚需房贷的倾斜力度，“最有效的办法是由国家层面成立全国性专项居民住房抵押贷款金融机构，否则商业银行仍会根据市场规则运行”。

　　2 意见：利率合理定价 反馈：不能亏本经营

　　对于“合理确定首套房贷款利率水平”的有关要求，银行人士也提出疑问。“什么才是合理定价？具有什么样评判标准？最终还是由银行来决定。”上述国有银行人士直言，“从市场看，自去年各家银行由于额度紧张，房贷利率亦水涨船高；从广州市场看，中资行房贷利率优惠早已不见，普遍银行首套房放贷利率在基准利率基础上上浮5%～10%。”

　　“目前如果继续执行房贷利率优惠，商业银行做房贷按揭业务是会亏损的。”一家商业银行广东分行行长在接受南记者采访时认为，目前各家商业银行所执行的房贷利率应该是相对合理的，商业银行房贷利率再回到折扣时代是不可能的。

　　“站在合理定价的角度上看，从民生和社会稳定的角度出发，商业银行对首套房贷款应该给予更低的优惠利率。”徐博指出，“但就商业银行而言，个人住房贷款的利率收益低于企业贷款和其他金融产品收益率，考虑到目前银行的净利润增长在持续下滑，而个人按揭抵押贷款也存在期限较长、回款周期长等风险，也不具备扩张的动力。”

　　事实上，就在本次会议之前，广州深圳等地部分银行的房贷利率已悄然松动。其中，广州工行部分首套利率由上浮5%调整为基准利率，交通银行则由上浮5%调整为上浮3%；而深圳地区自上周开始，华夏、深圳农商行等部分中小银行的房贷利率上浮幅度已由30%收窄至10%-15%。

　　3 意见：未提开发贷款 反馈：利好依然明显

　　此次住房金融服务专题座谈会上，完全围绕对个人住房贷款政策进行讨论，对于开发贷政策则未予提及。但在开发商和银行看来，这一会议传递的利好，也许丝毫不亚于那些正为申请首套住房贷款而焦虑忙碌中的刚需一族。

　　“开发商肯定欢迎，肯定高兴啊。”某股份制银行总行地产金融业务总经理昨天对央行此次政策做出评价，“虽然没有对开发贷松绑，但目前楼市成交清淡，如果新政能够促进楼市交易复苏，有利于开发商资金回流，对于开发商的资金链紧张状况会有所缓解；另一方面，银行在给房地产商做授信评审的时候，政策风险原本就是决定评审最终结果的很重要的一项因素，个贷政策放松，对于开发商获得授信支持，也是有非常显著的作用。”

　　目前，绝大部分商业银行的开发贷均严格执行“白名单”制度，即只对名单内的优质的房地产企业提供融资服务。这些优质房地产企业的共同特点是：业内排名前列，规模较大、资本实力雄厚、多有深厚背景。

　　“开发贷依旧是限制性贷款。”某股份制银行广州分行行长昨天在接受南都记者采访时表示，该行目前在对开发贷的放款上更加谨慎，在项目的选择上更加注重对开发商实力、成本以及销售能力的考察。此外，也更加注重开发商目前的杠杆水平，要求开发商在项目投入上必须投入自有成本，并且会倾向于对棚户区改造的支持。不过，在广东的具体运作上，目前政策上的具体操作尚未完全明朗。

　　央行就个贷业务提五点指导意见

　　央行副行长刘士余对商业银行个人住房贷款业务提出五点指导意见：

　　●合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；

　　●合理确定首套房贷款利率水平；

　　●提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；

　　●有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；

　　●建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。