江苏农地流转信托擦边球

　　无锡阳山镇桃园村的233户村民，去年底以一种他们尚不能完全理解的方式，参与到一场土地流转的金融试验中，这将打破他们自农村土地承包制度确立以来与耕地建立起的固有联系。

　　去年11月，在阳山镇政府的支持下，北京国际信托有限公司（下称“北京信托”）推出了江苏第一单土地流转信托——桃园村的233户农民将他们承包的近160亩土地作为信托财产委托给北京信托，北京信托则与村委会联手找到专业的农业公司承包这些土地，以此获得更高的土地产出，并在农民、承包者以及信托公司三方之间进行收益分配。

　　不过，“摸着石头过河”的土地流转信托在赋予农民更多财产权利的同时也带来了新的问题：一方面，根深蒂固的乡土议事规则与商业信托所要求的契约精神能否彼此嵌入？土地信托是否找到了可复制性的商业模式？另一方面，流转土地部分用于非农项目的“擦边球”做法，固然可以带来更高的经济回报，但也触及现行土地管理制度中最敏感的部分。

　　说服农民加入

　　在桃园村乃至整个苏南地区，私人间的土地流转由来已久。伴随越来越多农村年轻人被城市生活所吸引而放弃传统的耕种生活，将土地流转出去成为避免土地闲置的一种常见做法。

　　阳山镇是闻名全国的“水蜜桃之乡”，桃园村的耕地大部分用于水蜜桃的种植，这意味着，比起大部分平淡无奇的农村地区土地，这里的土地具有更强的经济上的吸引力。

　　“种植水蜜桃的收入不差，但年轻人已经不愿意吃苦，他们更喜欢城市生活，桃树种植出现了断层。”周建峰表示。

　　以往，桃园村的土地流转主要采取代耕代种、转包、租赁等相对松散的流转方式，流转期限较短，流转合同不规范且以口头协议为主，这往往导致纠纷的产生。周建峰相信，以土地信托的方式进行集中流转，程序更加规范，也可以避免这些纠纷的发生——这是信托公司以及镇政府当初极力向他灌输的观念，他的任务则是把同样的观念灌输给村民。

　　但要说服村民接受对他们而言复杂且陌生的土地流转信托并非易事。“不是所有村民都愿意转出土地。”周建峰说，特别是那些上了年纪、习惯以耕地为生的老人以及自家桃树正值盛产期的农户。

　　为了避免流转的土地处于零星分散的状态——这将使规模经营、提高土地产出的初衷无法实现，桃园村村委与不愿意参与土地流转的农户展开了异地置换土地的协商。事实证明，这是一种巧妙的做法，保证了最终从村民手中流出的近160亩土地地理上的完整性。

　　与此同时，为了集中管理从村民手中流出的土地，桃园村采用了苏南地区广泛运用的土地入股模式，即村民以土地承包经营权作为出资，入股成立桃园村土地股份合作社，233户村民未来也将凭股权证书享受相应的信托计划收益。

　　收益分配争论

　　不过，在桃园村土地流转信托成立过程中，村民与信托公司并非没有矛盾，最大的争议发生在收益分配问题上。

　　周建峰表示，土地收益分配的最终方案为：前六年，村民享受每年1700元/亩的固定收益，第七年起，除了这部分固定收益，村民还将获得每年浮动收益的20%。除此之外，浮动收益的70%归土地承包者，5%归信托公司，4%归村委会，1%归股份合作社，信托到期时间为2028年。

　　这样的方案是经过五轮村民大会协商后才艰难确定的。信托公司起初提出的固定收益部分为1200元/亩，村民则要求1800元/亩，1700元/亩是双方妥协的结果。

　　由于土地流转的费用是否公平、合理往往成为土地流转过程中最易引发矛盾的导火索，在此之前，当地的土地流转期限往往较短，当发生土地纠纷时农民也更习惯于通过村委会调解解决，这意味着，参与此次土地流转信托的村民以及土地承包者都需要在未来履行更加严格的契约精神。

　　“对于村民的契约精神，既不能高估，也不能低估。农业市场化和农村契约精神可能是一个相互促进的状态。如果不能发展农业产业化，农村的契约精神难以提高。从这个意义上，所谓的契约精神问题，不应该成为土地信托的实质性障碍。最重要的一点，平民心里有杆秤，信托公司也好，农业公司也好，不能欺诈、损害农民的利益。土地信托的发展前提，一定是让村民获得正当的实惠。”上海市律师协会信托业务研究会委员许海波表示。

　　不过周建峰相信，这一价格至少目前看来无论对于流出土地的农户还是土地承包者而言都是划算的。1700元/亩高于目前桃园村私人间土地流转的标准，对于土地承包者而言，规模化种植水蜜桃并建立稳定的销售渠道，一亩年产值达到2万甚至更高并非不可能，除去包括土地流转费用、人工、技术投入以及肥料等各项成本，利润仍然可观。

　　非农用途的面纱

　　周建峰称，承包这160亩流转土地的是当地的种植大户，这几个种植大户为此成立了一家专业合作社。专业合作社计划投入200万资金用于喷滴管、道路等基础设施的投入，北京信托则将为专业合作社提供50万元的资金贷款，利率不到10%。

　　然而，桃园村土地流转信托的收益未来也许并不只是来自于水蜜桃的种植，这成为桃园村土地流转信托尚未揭开面纱的部分。

　　周建峰透露，160亩土地正在考虑引入包括观光旅游、乡村会所在内的非农业用途的配套项目，这将比单纯的种植水蜜桃带来更大的经济回报。

　　桃园村相邻村庄的村委会工作人员表示，类似的旅游休闲甚至地产项目在阳山镇十分盛行，这得益于当地得天独厚的自然条件，桃花盛开以及水蜜桃采摘季节，大量周边省市的旅游、观光人群会前往当地。

　　周建峰表示，如果涉及旅游、会所相关的投资，首先会获得相关部门的审批，而不会擅自改变土地的用途，北京信托方面则以相关信息不方便对外披露的理由婉拒了要求。

　　“关于农业土地的非农用途问题，如果有这样的苗头，应当及时进行规范，不能以土地信托之名，发展乡村地产之实。真的要发展乡村旅游、养老产业，也应当按照非农建设项目的审批路径来进行。”许海波表示。

　　事实上，这正是资本界关于农村土地流转争议已久的话题：如果仅仅通过收集分散在农户的土地经营权，进行规模化、专业化的农业生产，土地能否产出具有足够吸引力的经济回报？

　　但显而易见的是，倘若流转土地用于回报更高的非农业项目的开发，则往往触及到现行土地管理制度最敏感的部分。