信托资金兑付风险猛增

  房地产市场进入多事之秋。开发商陷入债务纠纷、信托资金兑付风险猛增的戏码不断上演，这次的主角是杭州三华园房地产公司和新华信托。

  近日有消息称，杭州三华园房地产公司旗下的馨华园·南湖天下项目，今年春节以来就暂缓开工，而在6月底它将要偿还新华信托约6亿元的信托贷款。

  5月23日，致电杭州三华园房地产公司的实际控制人周桂荣，他表示目前正在北京忙着处理筹集资金一事，将由中国建材接盘。事实上，此前周桂荣、杭州三华园房地产就已陷入多笔债务纠纷无力偿还。

  还通过短信给新华信托一位高层表示希望馨华园·南湖天下项目、地产项目风险等相关处置情况，但并没有得到回复。

  项目停滞

  了解到，中国建材的注资规模约为9亿元，目前正在走内部的审批流程。“(他们)风控部门等对项目提出了7条要求，其中5条已经解决，剩下的还在忙着处理。”但周桂荣不愿透露具体的条件内容。

  馨华园·南湖天下项目是在2010年11月开工建设，总建面积约24万平方，规划为双拼别墅及高层公寓的高档社区，当时计划将在2011年4、5月份开盘。然而5月23日在杭州住房保障和房屋管理局的网站并未查到该项目的预售许可证。

  当地媒体近称，虽然该项目工程进度来看已达到了预售条件，但其实仍未办理预售证，原因是该项目的土地证在2012年后相继被杭州当地多家法院查封。

  调查也证实，杭州馨华园的12万平方米的建设用地使用权早已经被法院轮候查封，原因正是周桂荣陷入了不少民间借贷纠纷，且利率不低。譬如2013年4月的借款月利率就为1.2%。

  正因如此，前不久市场就有消息称，杭州馨华园项目其实在春节后已经基本停工。该项目此前的开发资金主要来自新华信托，并且在6月底将面临6亿元的信托资金兑付。中国建材则是作为接盘方介入。

  获悉，在2013年下半年，周桂荣与央企中国建材开始洽谈合作事宜，并且在2013年9月签订了意向的合作协议。具体的方式是，由中国建材向新华信托回购股权。

  在2013年10月初，中国建材还对项目进行了评估审计。有称，当时的估值是11.2亿元。在当年12月底，中国建材、杭州三华园房地产公司和新华信托 最终签订了相关合作协议。按照周桂荣此前的解释，中国建材的9亿多元注资中，约6亿元将偿还新华信托的债务，另外的3亿用于解决其它的各种债务并解除土地 查封，预计在6月份拿到项目的预售证。不过，周桂荣则否认称，导致该项目停滞的问题并非因为陷入许多民间高利贷的纠纷，但对于具体的原因，他也并未 做过多解释。

  接龙游戏

  事实上，新华信托和周桂荣是“老相识”。在2010年6月底，新华信托发行成立了杭州馨华园房地产开发公司股权投资集合资金信托，募集资金规模5亿元。从其推介材料看，这款产品的期限是24个月，在2012年6月到期，预期收益率在8.5%/年至11%/年。

  其中劣后受益权信托资金2亿元，优先受益权信托资金3亿元，募集信托资金中的2亿元用于受让杭州馨华园房地产开发公司100%的股权，其余信托资金以增资的方式投资于项目公司，用于“南湖天下项目”开发建设。

  在该项目中，新华信托将委派项目公司执行董事、实行印信和资金监管等方式，对项目公司的经营、财务进行监督、控制。不过，未能查到该产品结束清算的相关 公告信息。最新的工商资料则显示，杭州馨华园房地产开发公司目前的股东仍是新华信托，注册资本4.94亿元，新华信托的徐廷瑾为法定代表人。原股东方杭州 三华园房产公司的两个自然人股东周桂荣、周珩担任监事和总经理。

  调查获悉，在新华信托的另一款房地产基金集合信托的材料介绍中，它的投资顾问北京上投彩虹资产管理中心(有限合伙)就介绍提及，曾经作为金海1号投资基金集合信托的投资顾问，受托代建杭州馨华园项目。

  上投彩虹是专门为信托公司、地产基金或其他地产投资商提供全程项目管理与建设、投资顾问和投后管理的相关服务。它在2012年12月参与南湖天下地产项目，派出了负责运营、设计、工程、成本、销售的管理团队进驻项目现场，为该项目提供项目建设管理服务。

  当时的介绍资料显示，该项目总投资为18亿元。5月23日，多次致电北京上投彩虹资产管理中心欲求证该事项，但其电话都无人接听。

  公开资料显示，在2012年5月份起，新华信托的金海1号投资基金集合信托开始发行。此时正是杭州馨华园房地产开发公司股权投资集合信托到期的前夜。

  金海1号的信托规模不超过8亿元，其中优先级信托资金规模不超过6亿元(其中先期募集不超过4亿元，其余部分视情况再决定是否募集)，次级信托规模为2亿元。优先级受益人的预期年化收益率颇高，按照认购金额的大小分别从10.5%至14%不等。

  该产品的优先级信托单位的期限为2年，次级信托单位的期限为3年。不过这款产品的推介材料中，并无标明具体的项目投向，仅表示将通过股权、债权、可转股债 权、购买资产收益权、设立特殊目的载体(SPV)、受让受益权投资工具，投资于经济发达区域、省会城市和发展潜力大的中小城市的城市综合体或保障房项目或 具有投资前景的其他房地产项目。

  地产狂飙后遗症

  随着之前地产业务的突飞猛进，隐藏的风险在这两年开始陆续暴露出来。除上述杭州馨华园项目外，新华信托还踩中了上海录润置业及其实际控制人邹蕴玉的债务漩涡。另外在2012年，新华信托还与重庆东启房地产发生项目纠纷。

  事实上，新华信托此前的信托资产配置中，房地产业务就是重头戏。2010年，其房地产业务占比为33.92%，仅次于基础产业37.72%的比例；2011 年这一比例甚至已经飙涨至41.49%，在信托资产配置领域分布中高居第一。在当年，重庆银监局还专门对新华信托的房地产信托业务进行了现场检查，并且出 具了检查意见书、告知书。

  “当时新华信托的地产项目质地良莠不齐。”上海一位第三方高管回忆，当时新华信托给市场留下比较明显的印象有两点，一是地产业务比较激进；二是有的项目质地、风控措施，大家也是持保留意见的。

  他表示，比如上海录润置地项目，此前就有机构对它进行过尽调，因发现其存在不少瑕疵而最终放弃，但是在新华信托却得到了放行。

  在重庆银监局的现场检查后，到了2012年，新华信托的房地产业务占比迅速缩减至18.43%，并且规模从288亿元缩小至174亿元，而当年它的信托资产 规模反而是同比增长了36%。截至2013年末，在新华信托的信托资产配置中，其房地产业务的占比仅为8.67%，规模进一步缩小至144亿元。