三四线城市出现紧房贷现象

　　一份调查报告显示，5月12日央行维稳房市的“窗口指导”发出后，尽管银行的个贷审批流程加快，但多数银行上浮首套房贷利率至基准利率的1.1～1.2倍，房贷额度也依然趋紧，其中部分三四线城市出现紧房贷现象。

　　当前银行愈发视按揭房贷为“鸡肋”穿透出了中国房市光环的褪却，以98年房改为时间序列坐标，再考虑巴萨效应变异下国内房价加速度增长，基于库兹涅茨周期(房地产周期)，中国房市早应步入周期性拐点。目前的高房价泡沫耦合于中国真实储蓄缺口风险，及中国全要素生产率(TFP)和国内边际投资收益率下降等，不仅抬高整个经济金融体系的运营成本，反过来加速TFP和边际投资收益率的回落，而且维系高房价泡沫正成为一个流动性黑洞，吞噬着经济体系的经营和投资活动现金流。

　　最近央行调统司司长盛松成的研究显示，去年基础设施和房地产等利率不敏感行业的投资占比分别达21.4%和19.7%，两者在2009年～2013年期间的新增贷款占金融机构各项贷款新增额之比分别达14.2%和22.4%，且分别比同期这两个行业增加值与GDP之比高6.6和16.7个百分点等。这些数据反映基建和房地产对金融资源的密集占用，恰使当前中国贷款的经济增长弹性由2007年的0.73降至目前的0.47。

　　目前房市正处于周期拐点，银行等抬高按揭利率等是理性的，因为住房按揭贷款可看作是一个非标准化的债券，债券价格下跌收益率就上扬，房价回落预示按揭贷款的抵押品存在减值预期，在房市缺乏金融衍生工具锁定风险与收益背景下，银行等自然会选择两个途径对冲风险：一是抬高首付比例，降低按揭贷款的敞口风险规模，一是提高按揭利率以尽可能降低已有贷款规模的风险敞口，因为银行等预期房价下跌，而按揭贷款利率不做相应调整，预示着银行陷入看空做多的尴尬，而暴露出按揭贷款的风险敞口。

　　显然，当前多数银行抬高房贷利率应属理性的市场行为。毕竟，地价和房价上涨的根源在于中国TFP的增长，而非单纯的供需关系；而当前高房价和地价已成为中国经济的“鸡肋”，高地价与房价不仅显著抬高中国经济金融运行成本，压低中国投资边际收益率和TFP，扭曲中国真实储蓄资源配置，导致人民币陷入长期的内贬外升，而且加剧人民币计价资产的风险敞口。

　　由此可见，当前维稳楼市不应是不计成本维持房价和地价泡沫，具有建设性的举措是研究不动产资产证券化的可行之途，并探寻构建有效的金融创新工具，如美国金融市场在房市推出的注入CDO、CDO平方、CDS和CDX等风险对冲工具，为房价的理性回落安置防护性降落伞，并清理整顿诸如住房预售制等有助于做多房市的金融工具，最终改变楼市单边做多的商业模式，降低房闹者对房价回落的恐慌性“刁难”和焦虑。