北京酒店式公寓再度卷土重来

　　一年前的奥运盛会让酒店式公寓着实“火”了一把。然而时过境迁，随着奥运会的结束和金融危机来袭，从2008年下半年开始，北京乃至全国一线城市的酒店式公寓开始出现空置率增加、租金下滑的势头。

　　酒店式公寓已经不再是获得高收益的“摇钱树”，但仍不失为一种优质投资产品。伴随着楼市的转暖和人们对于“通货膨胀”的担忧，北京的酒店式公寓再度卷土重来。但这一次对于投资者来说，也许需要一个全新的投资思路。

　　热点区域集中放量

　　而且这些新入市项目中，大多位于商务氛围浓郁的热点区域，地段优势十分明显。如霄云里8号和世茂工三plaza分别位于第一和第二使馆区。而西直门、朝阳门商圈也都有新项目入市。

　　只要注意一下这些项目的历史，就会发现酒店式公寓项目集中开盘也许并非巧合。

　　例如位于东北三环的阳光上东早在2004年就已开盘，是一个体量达71万平方米的大型社区，而直到今年6月，2期双子座酒店式公寓才入市销售。同样，位于东四环的苹果社区也是时隔开盘5年后，才开始销售自己的酒店式公寓产品。

　　不仅是这些“老盘后期”，诸如霄云里8号、新中驿等曾被开发商自持的项目如今也被放到市场上销售。再加上近期开盘的纯新酒店式公寓项目，不难看出开发商借助楼市回暖“抢滩”市场的心态。

　　回报率下滑尴尬

　　最近一段时间，“抗通胀”似乎成了投资者的头等大事，大量资金转移到楼市。作为“天生”的投资品，酒店式公寓自然成了重点关注对象。

　　但曾经以高回报率著称的酒店式公寓正在失去最大卖点。

　　但受到金融危机影响，高档住宅租赁市场自2008年底开始萎缩。很多在北京的跨国公司削减租房预算，这不仅减少了高档住宅租赁市场的需求，同时也压低了租金水平。后奥运时代北京酒店式公寓投资收益缩水严重。

　　2007年，根据世邦魏理仕发布的报告显示，二季度北京服务式公寓平均租金为182.2元/月/平方米，较上季度下降了7.7%.相比去年奥运会开幕之前的租金峰值回落了21.6%.而此前的一季度酒店式公寓月租金已经下跌了7.3%.以4月份开盘的崇文门新中驿为例，此前该项目一直是新世界地产自持经营的酒店式公寓，2008年之前90平方米一居月租金能达到8000元~12000元。但进入2009年其租金水平已经降到6000元/平方米。按照该项目19000元/平方米均价计算，年租金回报率仅为4.2%.面对租赁市场的疲软，开发商打出了多年不见的“售后包租”招牌。三元桥附近的霄云里8号便推出“带租约房源”，以5年托管、年投资回报率15%及无条件退出机制吸引投资者。但相比于普通房源，这种带租约房源均价要高出5000元/平方米左右，算下来购房者仍旧占不到太多便宜。

　　酒店式公寓投资新标准

　　业内人士预计，由于全球经济形式仍未好转，以保值增值作为首要目标将成为投资酒店式公寓新趋势。

　　发现，投资者已经开始用新眼光选择项目。

　　以往酒店式公寓投资者最为看重的便是租金回报，选择项目也更是青睐租金较高的商务核心区。但如今很多投资者已经不再遵循这一原则，而是选择置业门槛较低、同时极具升值空间的项目。

　　“虽然租金水平不高，但只要楼市回暖，这笔投资就不会亏钱。”在西南三环某酒店式公寓项目售楼处，一位已经决定购买的看房者就认为，CBD和使馆区房价过高，不仅投入大，而且升值空间有限。

　　此外物业的持有成本也是参考的重要指标。相比于高级的物管服务，物业费、水电费这样的“细账”才是目前投资者关心的。持有成本低的项目不仅可以降低空置期的损失，还可以在租金上更有竞争力。在这方面，住宅立项的项目显然要比商业立项的产品更具优势。

　　同样是考虑到未来出租困难，购房者也开始看重房子本身的居住品质，为自己做好准备。过于商务化的户型格局很难再对买家产生吸引力。拥有更多家庭居住感的项目更受投资者青睐。

　　TIPS 酒店式公寓的投资风险：

　　1、居住功能差

　　一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。

　　2、成本偏高

　　由于酒店式公寓的经营相当复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，酒店式公寓物业管理费大于公寓物业管理费。

　　3、得房率低

　　多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。