限贷放松前景已成市场新焦点

　　16日起，最北省会城市哈尔滨全面取消限购，购房者将不再受到套数限制。

　　至此，目前尚未取消或者松绑限购的城市还有10个，包括北上广深四大一线城市，以及三亚、珠海、南京、大连、银川、西宁等二三线城市。

　　也就在16日晚间，上海尝试放松限贷的传言见诸网络，尽管暂未证实，但仍引发一线城市出手救市的热议。

　　在限购松绑收效甚微的背景下，限贷放松的前景已经成为市场的新焦点。

　　三类城市仍限购

　　在呼和浩特和济南率先解除限购后，短短1个多月时间，已有35个城市取消或者大幅松绑限购。其中既有直接退出限购的城市，如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙、哈尔滨等，也有像武汉、厦门、苏州、杭州这样，实质松绑限购，只是没有直接取消的城市。

　　至此，目前尚未取消或者松绑限购的城市还有10个，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及三亚、珠海、南京、大连、银川、西宁等二三线城市。

　　解构这些仍然坚守限购的城市，可以分为三种类型：第一种是北上广深四大城市；第二种是沿海地区房价较高的二三线城市，包括三亚、珠海、南京和大连；第三种是内陆地区规模较小的省会城市，包括银川和西宁。

　　北上广深作为第一种类型，可谓四大限购堡垒。中原地产首席市场分析师张大伟说，一线城市的产业体系十分完善，对房地产的依赖度并没有那么大，由于人口净流入压力仍很大，因此限购不可能轻易放开。

　　第二种类型的三亚、珠海、南京和大连，皆属于沿海地区房价较高的二三线城市。尽管其楼市成交也在下滑，但由于房价坚挺，均价都超过1万元，部分城市的房价远远背离了当地的收入水平，再加上外来购房者占比较大，因此在此轮限购松绑中行动迟缓。

　　以三亚为例，尽管三亚以及其所在的海南省经济发展水平一般，但由于良好的气候和居住环境，三亚以及海南吸引了大量外地人尤其是北方人前来置业，因此三亚的房价目前高达每平方米23415元，超出一线城市广州5000多元，雄居全国第四。

　　第三种类型的城市，即银川和西宁，几年前启动限购时，范围和力度本来就很小，再加上人口净流入较少，房价上涨压力本来就小，因此是否取消限购几乎没有影响。

　　张大伟预计，无论是三亚、大连等沿海城市，还是银川、西宁这些内陆城市，都会在近期放开限购措施。最迟到三季度末，将很可能只剩四个一线城市仍坚持限购。而即便是一线城市，也会出现局部区域、局部类型房源、限购对象松动的可能性。

　　上海放松限贷传言暂未证实

　　如今在业界看来，限购政策已经不是影响楼市的关键，信贷会否放松将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。也正因为如此，目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购，也开始涉及到信贷支持等内容，救市正越来越深入。

　　例如本月8日，福建省住建厅出台的“闽8条”提出了多条举措，包括提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；首改房(首次购买改善性普通商品住房)按首贷认定等。

　　8月1日，绍兴市住建局发布意见，也提出了首套房贷款利率不超过基准利率，以及二套房贷款“认房不认贷”。

　　所谓的“认房不认贷”，是区别于当前银行普遍执行的二套房标准“认房又认贷”——即借款人家庭已有一套房，再买房算二套房；借款人家庭当前名下无房，但是曾经有过房贷记录，再买房也算二套房。“认房又认贷”的做法抑制了改善型购房者的需求。

　　在限贷松动预期的背景下，上周六晚间，一份名为上海某银行《住房金融业务部业务通知单》(下称《通知单》)的文件流传于网络，“一线城市限贷也开始松动”的传言令市场沸腾。

　　坊间的这份文件有以下几点“重磅”内容，其中前两点涉及银行重新认定“首套房贷”情形，即“认房不认贷”。

　　这两种情形分别为：第一，对于因公调动工作单位迁居上海市的，原所在地住房贷款结清，在上海首次购房算首套；第二，对于上海市居民，2011年1月房地产调控政策出台前已贷到两笔及以下房贷，现已全部结清的，在上海市首次购买商品房申请贷款可认定为首套房贷。

　　此外，对于居民家庭仅有一套自有住房或无住房，名下购房贷款已全部结清的，在上海市购房申请贷款可认定为二套房贷款；在价格上，首套房最低可打八折利率，但享受八折的客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%。

　　当市场热议这份《通知单》出自哪家银行时，第一个“疑似”的是建行。从文件发自住房金融业务部，“主送”的“大客户一部、浦东分行、自贸区分行、各城区行、县支行、营业部”，“抄送”授信审批部的表述来看，虽然不少银行都有类似部门，但只有建行的称法最接近。

　　但建行上海分行相关人士对此明确否认。该人士表示，一来该行虽有4个大客户部门，但这些部门不做个金业务；二来，该行没有“授信审批部”这个提法。有接近建行总行人士表示，没有见过这个文件。

　　还以申请贷款者的名义前往建行位于静安区的某支行，并称自己属于上述第二种“首套房贷”业务情形：2011年1月前曾购房并申请按揭贷款但现已还清，且房产已卖出，名下无房。

　　该支行业务人员就此表示，建行目前的政策是“认房认贷”，若客户名下无房无贷完全可以贷款，但这是“老政策”，近期并未收到新通知。至于所述情形是否可被认定为“首套房贷”，则要咨询该行个贷部门。

　　暂时无法联系到该行个贷部门。

　　既然建行否认，那会否是对个人房贷业务同样较为支持的工行、农行、中行、交行、浦发、兴业出了《通知单》？随即联系这些银行人士，皆得到“不知情”或“没发过文件”的回复，其中不少银行没有“房地产金融部”设置。

　　当有银行人士看到网上流传的《通知单》文件图片后，拟惯了文件的行政部门人士开始推敲这份网传稿的格式。“银行文件格式都差不多，标题黑体三号，正文仿宋小三。”一名大行行政部门人士称，而这份网传文件从格式上并不规范，从文件编号来看，“房金通知第(20140815)号”也让不少银行人士觉得“怪怪的”。

　　可是，无风不起浪。即便这份文件从格式来看，和正式的业务政策文件有所不同，但“很可能是一份内部传达稿，或者是没有正式获批的内部意见稿”，一名大行资深业务人士表示。在他看来，文件里一些政策表述虽有“草稿”痕迹，对部门的称谓也可能不够精确，但相关业务部门想推动房贷业务、让更多业务情形变得简单易贷的思路是清晰的。

　　这位大行资深业务人士猜测，很可能是大行在进行部门内部研究。

　　“认房不认贷”可能是方向

　　尽管上述《通知单》引发的猜测尚未证实，但上海银行业确实已经“悄然行动”。近期发现，民生、招行等银行已经在个贷额度上均有动作。

　　从民生银行上海分行的情况来看，从该行分行一名业务人士处获悉，民生银行对符合政策支持的按揭贷款已经“基本不设额度限制”。

　　从招行情况来看，其已经从总行层面调整房贷政策。招行总行人士前不久表示，今年招行计划个人房贷新增规模逾百亿，下放到各个有需求的分行。

　　在越来越多的限贷松动迹象出现后，房贷“天机变”引发比限购松绑更高的关注。中金公司在一份报告中称，房地产市场的成交量在今年一季度已经出现同比下降，反映到按揭需求上(按揭平均等待周期为3~6个月)，今年下半年的按揭需求将下降。因此，结合按揭市场的供需状况，再考虑监管部门的窗口指导因素，预计按揭会加速放松。

　　不过，当前的一些公开消息显示，银行目前的调整空间相对仍有限。例如，厦门市在调研和征求意见的过程中，厦门市人行和银监局认为，“认房又认贷”等信贷政策权限调整不在地方，暂无法执行。

　　厦门均和房地产评估董事长王崎表示，信贷政策的调整权限在中央，省、市都没有这个权限。“只要信贷不松动，楼市就不会有实质性的反弹。”

　　不过，张大伟认为，在地方稳增长的强烈需求下，下半年总的信贷环境即使不会很宽松，也会比上半年松一些，“四季度稳增长的压力仍然很大，到9、10月信贷有放松的可能。”

　　“当然，即便信贷放松，幅度也不会太大。”张大伟说，在幅度有限以及目前银行对房贷的风险管控提高的情况下，购房者的还款能力十分重要，相对而言，改善型购房者的还款能力更强，因此信贷放松将主要体现在释放改善型需求上，也就是“认房不认贷”，“认房不认贷是下半年银行最容易放松的一个方向。”