08商业地产走势好 100%零售商继续扩张

　　据仲量联行本周二最新发布的第四次年度《零售商信心调查》报道显示，2008年零售市场整体仍将非常乐观向好。“扩张”成为众多零售商在明年发展的关键词，100％的受访者表示在2008年将把开设新店作为一项主要的扩张策略。

　　扩张利好在建购物中心

　　根据仲量联行的预期，明年零售商在零售市场将保持两位数以上增长。而零售商普遍认为能够保持这样增长的三大主要推动因素分别是：零售商对总的经济发展前景看好、总的消费支出水平提高以及旅游业的带动。87％的受访零售商表示2007年的利润率将高于2006年并对未来12个月内的经营前景看好。超过2/3的零售商则预计2008年其总营业额将会增长，61％的零售商预计其利润率将会提高。仲量联行北京研究部主管凯安娜表示，目前在中国的很多零售商的实际业绩都超过了他们的预期值，随着利润率的进一步增长，预计这些零售商将采取更为积极的扩张策略。

　　据了解，此次调查对象包括150个来自内地、香港及其他区域的零售商，其中内地零售商40个，香港38个；外资品牌占到48%，多为时尚类品牌，包括奢侈品品牌和中高端品牌。而针对这些零售商的调查结果也证实了仲量联行的预计，调查显示，对于零售商而言，在本身经营业绩令人鼓舞以及宏观经济快速发展的带动下，2008年继续扩张是他们首选的目标。100％的受访零售商表示计划增加他们的店面数量，这一点对于全国数百万平方米在建的购物中心来说，无疑是一个利好消息。此外，76％的零售商表示将拓宽商品种类或服务项目，大约一半的零售商则表示将增加现有店面的面积。另有大约1/4的零售商表示将采取并购的策略来进一步扩大其市场分额。

　　租金成本影响扩张速度

　　尽管零售商对扩张表现出极大的积极性，但从调查结果来看，这些零售商的扩张计划也将不可避免地遇到某些常见的阻碍因素。其中，87％的受访者预计将难以找到合适的新店面。大约一半的零售商认为租金成本是导致这种情况出现的主要因素，58％的零售商表示优质商铺供应匮乏也是主要原因。不过，这一数字在2006年为71%，可见，通过一年的发展，零售商对商铺市场供应的满意度正在提高。仲量联行北京董事总经理、中国区商铺部主管翰德伟认为，目前在内地有大量的购物中心在建，随着越来越多的优质项目投入市场，无疑将帮助零售商成功地实施其扩张计划。

　　从选址偏好来看，北京、上海等一线城市仍是零售商扩张的首选之地，区域方面长三角地区位于领先地位，其后依次是珠三角地区、西部和华中地区、环渤海经济圈。值得关注的是，环渤海经济圈(包括北京、天津、大连和青岛)在总的意愿指数方面名列第二，但仍不是首选之地。对此，凯安娜认为，2008年，北京可能会将大部分零售商的注意力从渤海湾地区的其他城市中吸引过来，从而成为全国零售商扩张计划优先考虑的地点。

　　对于今年零售商选址最关注的方面，凯安娜表示，除永远不变的位置因素外，零售商开始越来越关注另外三个方面，一是商铺所在区域是否有零售品牌目标客群，二是商铺项目的管理水准，三是同样位置是否有同类互补零售商。

　　物业税将导致租金上涨

　　根据调查报告的预计，尽管明年北京保守估计将有100万平方米的商铺入市，但整个商铺市场形势仍极为看好，这与奥运会的积极推动作用密不可分。目前，北京商铺物业的品质均已经有所提升，单一产权、专业管理的购物中心数量明显增长。在众多零售品牌都希望进驻北京的愿望下，部分地段良好的优质商铺项目的预租也达到了前所未有的活跃程度。翰德伟表示，自2004年中国的零售环境已经发生了重大改变。购物中心数量的增长以及品质的提升、加之国际时尚品牌和餐饮运营商的到来和增加，使消费者的品牌意识日益增强，消费需求也越来越高，消费者已经开始更多地寻求全新的购物体验。2007年，部分专业管理、只租不售的单一产权购物中心投放北京市场，帮助零售商得以在这些新开发的商铺项目中进行扩张。目前，在建商铺项目的预租活动也表现活跃。