“去住宅化”效果初现零售物业也疯狂

　　楼市调控下商业地产正逐步变为吸金洼地，房企加速布局商业地产，商业地产几乎成为房地产企业必须的发展方向，而发展前景也似乎一片光明。戴德梁行前不久发布报告称，2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产为资金重点流向，在商业地产大众追捧之外，工业地产也悄悄崛起。
　　
　　大腕力挺“去住宅化”
　　
　　当冯仑还是万通地产董事局主席的时候，他直言：“房地产企业‘去住宅化’是房地产行业发展的特点，未来房地产市场将逐步形成以商务不动产为主角的竞争格局”。对于离任万通地产董事局主席之位，冯仑称，人事调整就是为了便于公司向商业地产模式转型奠定基础。为了成功转型，万通地产迈出的第一步就是，董事局50岁以上的董事全部离开，包括冯仑。
　　
　　SOHO中国董事长潘石屹也表示，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。万科总裁郁亮和金地董事长凌克，也都认为我国房地产开发全面进入到商业开发的阶段。
　　
　　首创置业2010年联手中国基建共同成立奥特莱斯(中国)有限公司，积极涉足商业地产，为地产行业即将到来的升级战做好准备。首创集团董事长刘晓光创造性的提出了城市新中心的国际化运营模式--“芭蕾雨”。在大城市周边或城际之间打造“以奥特莱斯名牌折扣为龙头”的多种商业业态集群的新型现代产业模式。经过几年的酝酿和一年多的运作，北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等相继投资建设“芭蕾雨”，累计计划投资将超数百亿元。
　　
　　事实上，近几年来，国内房地产企业纷纷向各个细分领域进军。执着于住宅地产的万科早在2006年就在广东东莞建设了住宅产业基地，保利地产在住宅中增加了养老元素，金地集团秉持“金融+地产”的发展模式，与此同时，国际高端酒店凯悦、洲际等与国内房地产企业联姻的酒店也落成营业，而万达集团独创的“城市综合体”商业地产模式被不断复制，应用到社区发展。
　　
　　商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于居住功能为主的住宅地产。从广义上将，商业地产包含各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。如果按照这种解释，新兴的旅游、养老地产也算是商业地产的一个小分支。
　　
　　华侨城模式推陈出新
　　
　　提到旅游地产，国内目前首屈一指的房地产开发商当属华侨城。公司自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，华侨城地产由此成为中国旅游主题地产的第一品牌，不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，还包括美术馆、艺术中心、高尔夫俱乐部等。保利地产首个养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。为建好这个项目，保利地产还专门派人赴日本考察养老公寓的运作模式。此外，在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备。
　　
　　还在不断地有房地产企业涌入这个吸金的池子，已经跻身于商业地产多年的房企，也在新的形势下，重新定位，调整战略。
　　
　　华润置地近期积极调整市场策略，释放出“五六年内加码商业地产至整体业务四成”的积极信息，并在泛北京区域携盟DTZ戴德梁行，加速石家庄万象城及秦皇岛与唐山的项目运作。
　　
　　华润置地在深圳所开发的首个万象城项目，已成为深圳最大、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。之后“万象城”这一金字招牌在杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、重庆等城市一一落地，其中已开业的杭州万象城、沈阳万象城都已成为区域市场的高端商业范本。石家庄万象城是华润置地实施全国布局战略的重要一步，项目建成后将在推动城市功能升级方面发挥重要作用。
　　
　　华润置地此次大动作布局河北，是基于对河北省区域价值、环渤海经济圈发展前景以及国内商业地产发展利好的充分认知。除石家庄外，华润置地还将重点研究环渤海经济圈重要增长极——唐山，以及环渤海经济圈核心——秦皇岛。
　　
　　零售物业疯狂
　　
　　数字最能说明房地产企业踊跃进入商业地产的原因。
　　
　　高力国际最新发布的报告显示，2011年第二季度，内外资零售商继续在本地市场积极扩张或渗透，北京中高端购物中心市场净吸纳量达到79，448平方米，同时整体空置率环比下降1.05个百分点，至11.27%，系2005年以来的历史次低值。中关村、燕莎及中央商务区等三个成熟商圈为各类业态零售商最青睐的区域，因而空置率下降最为显著，截至季末，环比降幅分别为3.06、2.51及2.17个百分点。
　　
　　北京中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%，至每月每平方米711.74元。燕莎、中央商务区、西单及中关村四个商圈录得最大环比涨幅，分别达到5.4%、5.35%、4.0%及3.9%。此外，位于优质地段的业主因拥有众多候选进驻品牌而处于强势地位，进一步提高租金。
　　
　　2011年下半年，经济增长的趋势将得以延续，且利率的增长对北京居民的储蓄影响应当有限。在国内投资渠道继续受限的情况下，消费将保持强劲且可持续的增长。正如万事达卡的调查所显示，未来六个月中国居民消费意愿依然在亚洲国家中居首位。加之亚洲最大的奢侈品市场日本受今年3月的自然灾害重创，致使部分奢侈品零售商暂时关闭日本店铺或退出日本市场，此亦使中国/北京市场吸引更多外资零售商的目光。总之，众多零售商对优质零售面积的需求将在短至中期内保持增长。
　　
　　工业地产也在悄悄崛起，同样来自高力国际的报告显示，与需求增长及空置率之下降相呼应，工业地产平均租金进一步升高至每月每平方米27.13元，与2010年下半年相比增长7.2%。从各区域来看，北京空港物流园、北京通州物流园及北京京南物流基地与2010年下半年相比分别增长了7.21%、8.11%及7.98%。而各区域最大租金差距达到27.49%，其中，北京空港物流园以每月每平方米30.97元录得最高平均租金水平。
　　
　　在经历了一年多的停滞后，北京仓储物业投资市场在2011年上半年表现相当活跃。具体而言，两例大宗出租物业投资收购成交，其分别为：Goodman于4月以6，250万元收购了顺义一仓库设施及储备用地；新加坡政府投资公司旗下普洛斯中国于1月以24.8亿元收购了航港发展有限公司53%的股份。航港发展有限公司的主要项目位于顺义区天竺综合保税区，目前仍处于在建状态。此外，安博及普洛斯集团于6月的完成合并，成为世界最大的仓储物流房地产公司/信托基金，应将对市场有效供应及租金走向产生一定程度的影响。近期，梅赛德斯奔驰亦表示在北京通州物流园购买土地的意向，为活跃的市场现状再添一例。